Pirmkārt, labas ziņas: Manhetenā ir faktiski iespējams iegādāties dzīvokli par aptuveni 300 000 USD. (Jā, faktisks dzīvoklis - nevis skapis!) Jā, iegādājieties nevis iegādājieties, bet īrējiet!) Ikreiz tik bieži tirgū nokļūst Mājokļu attīstības fonda korporācijas (HDFC) sadarbības vienība, nodrošinot potenciālajiem mājas pircējiem retu un pieejamu iespēju.
Bet atbaidošās ziņas? Šie nekustamā īpašuma darījumi ir ne tikai diezgan reti sastopami, bet arī nedaudz aizkavē 22: Lai tādu nopirktu, jums ir jābūt gada algai, kas nepārsniedz noteiktu slieksni, bet arī iemaksām (un dažos gadījumos par visu pirkuma cenu) ir jābūt lielai naudas summai kasē. Tas ievērojami ierobežo māju mednieku pulku, kuri faktiski var iegādāties šāda veida sadarbības iespējas. Retos gadījumos cilvēki ietaupa. Tomēr daudzas reizes ienāk cilvēki (domājiet, ka nesenie koledžas absolventi) saņem pieticīgu atalgojumu mantojumu vai iegūtu finansiālu atbalstu no savām ģimenēm vai pensionāriem, kuriem nav ikmēneša ienākumu, bet daudz naudas rezervēs. Nopūtos.
Ņujorkas pilsētas HDFC kopuzņēmumi parādījās 70. gados, kad ekonomiskās lejupslīdes laikā namīpašnieki sāka pamest savas ēkas. Ēkas tika nodotas pārvaldīšanai iedzīvotājiem. Tas sākās kā eksperiments, bet kopš tā laika ir kļuvis par nišas veidu, kā ņujorkieši ar zemiem un vidējiem ienākumiem var iegādāties mājas.
Vienības parasti ir ievērojami zemākas par tirgus vērtību, kas nozīmē, ka jūsu hipotēka maksās lētāk nekā līdzīga lieluma vienības īre, skaidro Eugene Gamble, nekustamā īpašuma investors un vecākais partneris ar Īpašuma čukstētāji, īpašuma investīciju un attīstības uzņēmums.
Papildus tam, ka HDFC sadarbība ir par pieņemamāku cenu punktu, tā bieži ir arī vieta ar izteiktu kopības sajūtu, saka Mollija Franklina, nekustamā īpašuma aģents ar CitiHabitats nekustamo īpašumu.
Pirmais, kas pircējiem jāzina, ir tas, vai viņi pretendē uz ēkas ienākumu robežu, un viņiem jāspēj parādīt šos skaitļus divu gadu nodokļu deklarācijās, saka Franklins. Nav vispārēju ienākumu griestu, un ienākumu griestu noteikšanas formulas atšķiras pēc op. Hauseit, uzņēmums “pārdošanai īpašniekam” Ņujorkā, sastādīja a rokasgrāmatas paraugs ienākumu griestu pamatnostādņu aprēķināšanai. Varat arī izbraukšana a pieteikuma paraugs, kurā parasti tiek lūgta informācija par bankas kontu, personiskas atsauces un paskaidrojums, kāpēc vēlaties dzīvot ēkā.
Lūkass Kallejas, nekustamā īpašuma aģents ar Triplemint nekustamo īpašumu Ņujorkā, saka, ka pircējiem ir svarīgi apsvērt, vai viņiem ir plānotas prēmijas vai paaugstinājumi. Ja tā, tad varētu būt vērts lūgt savam uzņēmumam atlikt tos, ja esat tuvu ienākumu robežai.
“Dažās ēkās, atkarībā no programmas, neļaus dolāru pārsniegt robežu,” viņš skaidro. Citiem, iespējams, ir kāda valstīšanās telpa ar nelielu elastību.
Ēkās ar zemāku ienākumu līmeni pensionāri ar spēcīgu finansējumu, bet ar zemiem ienākumiem, kā arī dāvanu pirkšanu pieaugušajiem bērniem valda spēle, skaidro Franklins, jo tik daudz no šiem pirkumiem ir skaidrā naudā darījumi.
“Daudzi [vienības] dodas pie cilvēkiem, kuriem var būt vecāki vai vecvecāki ar ievērojamiem naudas līdzekļiem, vai ļaudis, kuri pameta augsti apmaksātus darbus un tagad strādā laukos, kur viņi nopelna mazāk, bet uzskata to par daudz atalgojošāku, ”uzskata Franklins saka.
"Cilvēki uztraucas, ka ēka prasīs, lai pēc pirkšanas jūs nekad nenopelnītu vairāk nekā ienākumu robeža," viņa saka. "Ēka mūžīgi neuzraudzīs jūsu ienākumus, un īpašumtiesības uz nomu netiks izlaupītas no jūsu rokām, ja gadu pēc pirkšanas saņemsit lielisku paaugstinājumu."
Vēl viens lipīgs punkts: pircējiem jānoskaidro, vai ēka ir apstiprināta hipotēkām, saka Franklins. “Dažām ēkām nav stipra finansiālā stāvokļa, tāpēc bankas, visticamāk, neaizņemsies naudu,” viņa norāda.
Parasti HDFC prasa nedaudz zemu, 10% iemaksu, skaidro Debra Behtela, Bruklinas Juridiskās skolas profesors, kurš māca uz HDFC orientētu klīniku; bet dažās “karstākās” apkārtnēs ir nepieciešama visa nauda.
Pircējiem nevajadzētu gaidīt, ka no HDFC nopelnīs daudz naudas. Jā, kaut arī jums ir atļauts saņemt lielākus ienākumus, tiklīdz iegādājaties dzīvokli, nākamajam pircējam, visticamāk, pirkuma laikā būs jāmaksā zem ienākumu robežas. Tomēr tas viss ir atkarīgs no jūsu ēkas noteikumiem.
"Tālākpārdošanas cena nav ierobežota, taču izpratne par to, ka ienākumu ierobežojums noteiks, cik daudz jūs varat iegūt no tālākpārdošanas, ir ļoti svarīga, lai pārvaldītu cerības," saka Franklins.
Turklāt apliekamie nodokļi (vai pārskaitījuma nodevas, kas tiek maksātas ēkai, lai saglabātu rezerves, kad jūs pārdodat) parasti ir augstas, lai novērstu shēmas, kas ļauj ātri iegūt bagātību.
“Es vienmēr pārliecinos, ka mani pircēji zina, ka šī ir tikai piemērota iespēja kādam, kurš izmanto dzīvokli kā viņu galvenā dzīvesvieta kā HDFC neļauj cilvēkiem, kuri iepērkas par terasi, un viņiem ir stingra apakšnomas politika, ” skaidro Šellija vieta, Triplemint pārstāvis.
Daudziem HDFC ir nepieciešami dārgi atjaunošanas darbi, lai tie atbilstu saprātīgam dzīves līmenim, un tāpēc ir iespējams, ka jūsu izmaksas ārpus kabatas būs lielākas nekā daudzas gatavas alternatīvas, skaidro Gamble.
HDFC vienības ir paredzētas cilvēkiem ar zemu līdz vidēju ienākumu līmeni, un kā tādus tie parasti maksā zemu uzturēšanas maksu, Īpašuma čukstētāji'Gamble saka. Tomēr šīs maksas maksā: Zemas uzturēšanas maksas nozīmē mazāk likvīdu aktīvu, kas ēkai ir remontam, un tāpēc ēka var būt pakļauta drošības vai uzturēšanas problēmām.
Un, kaut arī tas attiecas uz dažām ēkām, Manhetenas HDFC notiek zināma veida renesanse. Nesenā HDFC pārdošanas apjoma pieplūdums nozīmē, ka ēkām ir vairāk naudas līdzekļu; daudzi saņem tik nepieciešamos uzlabojumus un atver arī finansējumu, saka Franklins.
