Bieži dzirdēsit terminu “otrā hipotēka”, kad skatāties filmu vai TV pārraidi, kad personāžam nav lielas finansiālās iespējas. “Viņiem bija jāizņem otra hipotēka savai mājai,” čukst kāds tenku varonis, aprakstot, kā viņu neprāts kritis sliktajos laikos. Bet otrās hipotēkas saņem sliktu repu - lai arī tās ir riskantas, tās bieži ir lielisks rīks finanšu problēmu risināšanai vai pat saprātīgai virzībai uz priekšu.
Pirms mēs iedziļināmies otrās hipotēkas nejēdzīgajā un netiešajā kaislībā, iesim tajā pašā lapā ar to, kas tieši ir. Jūsu pirmā hipotēka ir aizdevums, kas palīdz finansēt mājas iegādi, tāpēc jums nav jāliek simtiem tūkstošu dolāru vienlaikus (jo būsim reāli: kam ir šāda veida nauda?)
Bet otra hipotēka būtībā ļauj aizņemties naudu no jūsu mājas kapitāla. Pašu kapitāls ir nefinansēta jūsu mājas vērtības daļa, tāpēc būtībā jūs mājā iemaksāto naudu izmantojat citām lietām. “Pieņemsim, ka jūsu mājas vērtība šodien ir 250 000 USD, un jūs esat parādā 150 000 USD,” saka Holdens Lūiss,
NerdWalletHipotēku speciālists. “Atņemiet parādu no mājas vērtības un jūsu pašu kapitāla: USD 100 000.” Jūsu mājas kapitāls var augt un sarukt ārpus jūsu hipotēkas maksājums: vērtība, kas iegūta no spēcīga nekustamā īpašuma tirgus vai jūsu veiktajiem uzlabojumiem, var palielināties pašu kapitāls. Tomēr jūs varat zaudēt kapitālu arī tad, ja jūsu mājas vērtība pazeminās vai mājokļu tirgus sabrūk.Tomēr jūs ne vienmēr varat vienkārši izņemt visu savu kapitālu savās mājās: “Lielākā daļa mājas kapitāla aizdevēju vēlas, lai kopējais parāds (abām hipotēkām) būtu 80 procenti no mājas vērtības vai dažreiz 90 procenti, ”skaidro Lūiss,“ Tātad [šajā] piemērā mājas vērtība ir 250 000 ASV dolāru, un 80 procenti no tā ir $200,000. Ja jums ir parādā 150 000 USD par galveno hipotēku, tad tas var aizņemties līdz USD 50 000. ”
Tāpat kā jūsu pirmā hipotēka, arī jūsu māja tiek turēta kā nodrošinājums otrajai hipotēkai. Ja esat nokavējis hipotēku, bankai ir tiesības ņemt jūsu māju atpakaļ.
Labi, tagad, kad jūs saprotat, kas patiesībā ir otrā hipotēka, apdomājamies, kāpēc to vēlaties. Dažos gadījumos jums varētu būt agresīvi samaksāta hipotēka ietaupīt uz procentu maksājumiem un vēlaties atbrīvot dažus līdzekļus, ko izmantot ārkārtas gadījumos. Jūs varētu arī vēlēties rīkoties liela atjaunošana lai palielinātu savu kapitālu, bet atkal nav naudas, lai to atļautos. Dažās situācijās varētu būt jēga izmantot savu mājas kapitālu parādu konsolidēšanai (t.sk. samaksāt vairākus parādus) ar augstām procentu likmēm ar vienu lielu aizdevumu ar mazāku procentu likmi), maksā par izglītību vai pat lieliem medicīnas rēķiniem. Citiem otrās hipotēkas pievienošana ir labākais veids, kā atļauties māju bez 20 procentu iemaksas.
Ja tas nebūtu pietiekami mulsinoši, ka pastāv pirmā un otrā hipotēka, tad faktiski ir divi dominējošie otrās hipotēkas veidi: mājokļa aizdevums un mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC). Parunāsim par atšķirībām:
Mājokļa aizdevums ir vienreizējs aizdevums, kas nodrošina vienreizēju naudas summu, kuru varat izmantot visam, ko vēlaties. Izmantojot šāda veida aizdevumu, jūs laika gaitā pakāpeniski atmaksāsit aizdevumu. Mājokļa aizdevumiem parasti ir fiksēta procentu likme un aizdevuma termiņš, un jūs maksājat tādu pašu summu katru mēnesi. Būtībā tie darbojas tieši tāpat kā jūsu pirmā hipotēka, tomēr parasti tie rada lielāku interesi procentu likmi nekā jūsu pirmā hipotēka, jo jūs pievienojat mazliet lielāku risku sava mājas finansēšanai, Patriks Bojaggi, Uzņēmuma izpilddirektors rategravity.com, saka.
Mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC) labi nozīmē, ka jūsu mājas kapitāls pārvērtās par kredītlīniju. Neatkarīgi no tā, kurš ir jūsu aizdevējs, tiks noteikts maksimālais aizņemšanās limits, un jebkurā brīdī jūs varat aizņemties daudz, līdz esat sasniedzis maksimālo. Jums var būt arī HELOC un nekad to neizmantojat, bet tas ir tur, ja jums tas ir nepieciešams. Tāpēc kredītlīnijas bieži salīdzina ar kredītkartēm, un tām parasti ir zemākas procentu likmes nekā jūsu plastikātā. Tie arī netiek amortizēti, piemēram, mājas kapitāla aizdevums. Tomēr HELOC ir regulējamas likmes, tāpēc ikmēneša maksājumi var pieaugt vai samazināties atkarībā no federālo rezervju likmēm.
Tagad, kad jūs saprotat, kas ir HELOC, šeit ir dulli: ja jūs esat tik tuvu maksāt hipotēku un vēlaties atskaitīt vairāk procentu (ja atceraties, jo hipotēkas tiek amortizētas, jūs esat samaksājot vairāk procentu avansā 30 gadu laikā), jūs varat izņemt otro hipotēku HELOC formā, samaksāt hipotēku un pēc tam izmantot HELOC kā pirmo hipotēku un atskaitīt TĀDU interese. (Ja jūs sajaucaties ar šo koncepciju, jūs, iespējams, vēl neesat gatavs to darīt.)
Labi, labi, labi, tāpēc, lai arī tas varētu būt mulsinoši, lūk, kas uz jums varētu attiekties: lai arī tas izklausās pretintuitīvi, ilggadēji māju īpašnieki, kas vēlas izmantot kapitālu, nav vienīgie cilvēki, kuriem ir sekunde hipotēka. Pirmoreiz mājas pircēji var izvēlēties izņemt divas hipotēkas vienlaikus, ja viņi nevar atļauties 20 procentu iemaksu, neņemot vērā PMI. Tos bieži sauc par “aizņēmuma aizdevumiem”. Parasti tos izsniedz kā aizdevumus 80/10/10 vai 80/5/15. Tas nozīmē, ka viņi aizņemas 80 procentus no savas mājas pirmajā hipotēkā ar vienu fiksētu procentu likmi, 10 vai 5 procentus no savas mājas vērtību otrajā hipotēkā ar citu, augstāku fiksēto likmi un nodrošinot 10 vai 15 procentus kā pašu kapitālu caur leju samaksa.
Dažos gadījumos tas var izrādīties labākais finanšu risinājums. Tā kā bankas aizdevumus, kas pārsniedz 80 procentus no mājas vērtības, uzskata par augstāka riska aizdevumiem, tiem bieži ir augstāka procentu likme un ir nepieciešama PMI atšķirībā no tiem, kuru iemaksa ir 20 procentu vai augstāka. Otrās hipotēkas var palīdzēt samazināt šo procentu likmi un atbrīvoties no PMI, sadalot šo lielo aizdevumu: Tā vietā, lai aizņemtosies ar daudz naudas ar ļoti augstiem procentiem, daži cilvēki saņem pirmo hipotēku atbilstošo aizdevuma summu ietvaros (kādas aģentūras, piemēram, Fannie Mae un Freddie Mac nosaka), un pēc tam otro hipotēku, lai segtu atlikušo aizdevumu izmaksas. “Nav neparasti, ka kombinētie maksājumi ir mazāki par vienu aizdevumu ar hipotēkas apdrošināšanu,” saka Boyaggi. Turklāt pagaidām procentus par otro aizdevumu var atskaitīt no nodokļiem (ievērojot procentu atskaitīšanas ierobežojumus), bet hipotēkas apdrošināšanas maksājumi nav.
Kad runa ir par otro hipotēkas procesu - neatkarīgi no tā, kādam nolūkam jūs to izmantojat, ir ārkārtīgi svarīgi atcerēties, ka jūs burtiski nododat savas mājas līnijas. Turklāt ņemiet vērā, ka jums būs jāmaksā vairākas izmaksas par novērtēšanu, kredīta pārbaudi utt. Ja rodas kādas patiesas bailes, ka jūs nevarētu samaksāt otru hipotēku, tas nav īstais aizdevums.
Turklāt padomājiet par to, kāpēc to vēlaties. Ja vēlaties iegādāties jaunu Tesla, iespējams, ka otrā hipotēka tā nav. Tā vietā tos labāk izmantot finanšu stāvokļa uzlabošanai (konsolidēt parādu vai uzlabot kapitālu), nevis radīt jaunas finanšu problēmas.
Un, protams, nebalstiet savus finanšu lēmumus uz šo rakstu: Labākais padoms, apsverot jautājumu par to, vai otra hipotēka jums ir piemērota, ir saruna ar cienījamu aizdevuma speciālistu. Lai gan mēs vēlamies sniegt jums visu iespējamo informāciju, viņu profesionāls viedoklis ir vissvarīgākais. Pirms sākat veikt atskaitījumus, ir arī laba ideja parunāt ar nodokļu sagatavotāju, ja jūs noņemat (vai plānojat izņemt) otru hipotēku.
Dienas beigās otra hipotēka dažiem cilvēkiem var būt ideāls risinājums. Pirms parakstīšanas uz punktētās līnijas pārliecinieties, ka esat pieņēmis aprēķinātu, izglītotu un profesionāli informētu lēmumu.