![Teilore Svifta ir veiksmīgi iesūdzējusi tiesā Ņujorkas nekustamā īpašuma aģentu](/f/b0bd4dfcfaaad29fcfa33021fcac429c.jpg?crop=1xw:1xh;center,top&resize=480:*?width=100&height=100)
Mēs neatkarīgi izvēlamies šos produktus — ja jūs pērkat, izmantojot kādu no mūsu saitēm, mēs varam nopelnīt komisiju. Visas cenas bija precīzas publicēšanas laikā.
Kā nekustamā īpašuma aģentam mans darbs ir vadīt mājas pircējus un pārdevējus nekustamā īpašuma darījuma procesā. Lai gan es esmu viens ar zināšanām, es mudinu savus klientus iepazīties ar mājas iegādes niansēm, liekot viņiem mācīt par jaunajiem noteikumiem, ar kuriem viņi saskarsies.
Paturot to prātā, es izveidoju viktorīnu par nekustamo īpašumu pamatiem, ko es vēlos, lai visi mani klienti pārdomātu. Pirms laižat savu īpašumu tirgū, pārbaudiet, vai esat gudrs mājas pircējs vai pārdevējs, veicot šo viktorīnu.
Atbilde: Atbilde ir gan B, gan C. Mājas pārdevēju pārstāvošais aģents nosaka vēlamo komisijas maksu, kas tiks izmaksāta abiem aģentiem (un viņu starpniekiem) pēc īpašuma pārdošanas pabeigšanas. Bet māju īpašniekiem noteikti ir tiesības vienoties par atlīdzību, pirms viņi piekrīt pārstāvībai.
Turklāt aģenta starpniecībai parasti ir noteikta minimālā procentuālā daļa, kurai viņi piekrīt. Mājas īpašnieks varētu pārliecināt savu aģentu (iespējams, draugu) pārstāvēt viņu, piemēram, tikai par 500 $. Ja aģents vada arī savu brokeru aģentūru, tas būtu atļauts. Piemēram, mana pirmā starpniecība nepieļāva komisijas maksu, kas ir mazāka par 4,5 procentiem, salīdzinot ar standarta 5–6 procentiem. Kad visas puses piekrīt komisijas likmei, šī summa tiek noteikta gan līgumā par iekļaušanu sarakstā, gan pārdošanas līgumā.
Atbilde: Viss iepriekš minētais! Vārds darījums var apzīmēt vairākas finanšu lietas, bet darījumā ar nekustamo īpašumu parasti tiek definēta neitrāla trešā puse, kas glabā līdzekļus un dokumentus, līdz tiek izpildīti visi rakstiskie nosacījumi. Darījuma uzņēmumi iekasē nelielu daļu no īpašuma cenas, lai apstrādātu pircēja depozītu un daudzus dokumentus. (Kalifornijā tas ir 2 USD par 1000 USD no īpašuma cenas plus 250 USD; izmaksas ir vienmērīgi sadalītas starp abām pusēm.) Viņi pārrauga arī tituluzņēmuma centienus. Saskaņā ar atbildi A pircējs pēc pārdošanas var izmantot darījuma kontu, lai pilnvarotu aizdevēju maksāt pastāvīgos nodokļus un apdrošināšanu.
Atbilde: Atbilde ir C. Ja kotēšanas aģents pieved pircēju pie galda, viņam ir atļauts pārstāvēt abas puses darījumā. Šāda iespēja būtu jāapspriež saraksta sarunu laikā, lai pārdevējs saprastu iespējamās sekas. Reiz es laipni samazināju savu komisiju, kad beidzu pārstāvēt abas puses, lai gan tas nebija norādīts līgumā par iekļaušanu sarakstā. Mans finansiālais upuris izraisīja vēl vienu pārdošanu ar mājas īpašnieku.
Atbilde: Viss iepriekš minētais. Tur ir daudz "Kontingents ieslēgts” rindas pozīcijas dzīvojamās telpas pirkuma līgumā. Visizplatītākā ir novērtēšana, aizdevums, pārbaudes un mājokļu pārdošana. Pircējiem darījuma perioda laikā ir noteikts laiks — parasti 30 dienas —, lai tos noņemtu neparedzētiem gadījumiem tiklīdz tie ir sasniegti (piemēram, 17 dienas), lai nodrošinātu, ka darījums tiek pabeigts. Pārdevējiem ir tiesības atteikties no pārdošanas, ja kāda no šīm laika ziņā jutīgām darbībām neizdodas, un viņi var pieprasīt iemaksātās naudas aizturēšanu. Es reiz pārstāvēju klientu, kura iegādājās dzīvokli Palmspringsā savam brālim, kurš nomira vienu dienu pirms darījuma slēgšanas! Pārdevēja vēlējās paturēt depozītu, jo visi neparedzētie gadījumi bija noņemti. Par laimi, virsroku guva vēsākas domas, un nelaimīgais pārdevējs atturējās no šķīrējtiesas.
Atbilde: Atbilde ir D. To sauc arī par godprātīgu depozītu, an naudas depozīts (EMD) 1–3 procentu apmērā no pārdošanas cenas tiek pārsūtīts uz darījuma kontu dienu laikā pēc pieņemtā piedāvājuma. Tas parāda pircēja apņemšanos, ieliekot "ādu spēlē". Darījums patur līdzekļus kontā, kas nerada procentus. Pēc darījuma noslēgšanas līdzekļi tiek piemēroti pirmajai iemaksai vai slēgšanas izmaksām.
EMD parasti tiek atmaksāts, ja pircējs atsakās no pārdošanas likumīgu iemeslu dēļ (piemēram, māja nenovērtē par norunāto cenu vai apskates laikā tiek konstatēti būtiski defekti, vai arī pircējs mirst dienu pirms tās pabeigts!).
Atbilde: Gan B, gan D. Ja piedāvājums atbilst saraksta prasībām (t.i., pilna cena ar aizdevēja iepriekšēju apstiprinājumu), pircējs parasti ar prieku pieņem piedāvājumu. Tomēr karstā pārdevēja tirgū īpašnieks var noturēties, līdz tiek saņemts labāks piedāvājums (piemēram, augstāka cena vai atteikšanās no neparedzētiem gadījumiem).
Tā kā katrs piedāvājums ir tā daļu summa, labs nekustamo īpašumu pārdevējs konsultēs savus klientus par piedāvājuma plusiem un mīnusiem. Piemēram, ja tiek saņemts zemāks skaidras naudas piedāvājums kopā ar pilnu cenu, pārdevējs var izvēlēties pieņemt piedāvājumu pirmais, jo tas neparedz aizdevuma vai novērtējuma neparedzētus nosacījumus — divi būtiski aizdevēja puses elementi, kas var izjaukt no sliedēm darījums.
Atbildes D iemesls? Pārdevējs un nekustamo īpašumu mākleris noslēdz aģenta līgumu, kurā noteikti nekustamo īpašumu pienākumi, kura galvenā sastāvdaļa ir kvalificēta pircēja celšana pie galda. Ja aģents to dara, bet mājas īpašnieks nolemj izņemt piedāvājumu no tirgus, viņš nav nokavējis darījumu un līgums būtībā ir ticis pārkāpts. Nekustamo īpašumu pārdevējs būtu tiesīgs pieprasīt solīto komisiju, jo viņa ir izpildījusi savu līguma pusi. Es nekad to neesmu redzējis, bet tas joprojām ir likumīgi iespējams.
Atbilde: Labākā atbilde ir C. Īpašuma pārdošana ir milzīgs finanšu darījums, kurā ir iesaistītas daudzas daļas un dalībnieki — aģenti, brokeri, darījuma un īpašumtiesību aģentūras, inspektori, vērtētāji un pārdevēji. Ietekme uz katru dalībnieku ir nozīmīga un var radīt stresu pircējiem vai pārdevējiem nav pretimnākoši, pārbaudēs atklāj termītus un ūdens noplūdes, ierīcēm nepieciešams remonts vai nomaiņa, Wreck-It Ralfs remontētāji pasliktina situāciju, vai termiņi tiek virzīti.
Mans gudrais padoms? Nodrošiniet pieredzējuša nekustamo īpašumu pārstāvja pārstāvniecību, lai palīdzētu jums šajā procesā un nodrošinātu a mierīgs, (salīdzinoši) bez stresa process no MLS līdz atslēgu nodošanai… ar apmierinātu pircēju un pārdevēju, līdz boot. Es apsolu, ka tas ir izdarāms. Tādā gadījumā jūs nebalsīsit uz nākamo īpašumu pirkšanas vai pārdošanas iespēju.