Kā pirmo reizi pircējs mājās izpildījis mājasdarbu, jūs zināt, ka iekļūšana durvīs prasa ievērojamus ietaupījumus: pirmā iemaksa, slēgšanas izmaksas un pat a ievērojams spilvens kas palicis pāri pēc aizvēršanas, iesācējiem. Bet ir vēl viena kopīga maksa - vērtēšanas plaisa -, kas dažos gadījumos var būt dārgākā mājas pirkšanas daļa šodien. Novērtējuma nepilnības ir tas, kas attur no tā šodienas nekustamā īpašuma tirgus ir pārāk karsts, lai to varētu pircējiem apstrādāt kuriem nepieciešams finansējums.
Lūk, kā tas notiek: pieņemsim, ka mājas sarakstā ir 350 000 USD un tā saņem daudz cenu. Lai iegūtu konkurētspēju, jūs nosakāt 400 000 USD par mājām. (Rekordliels, 50 procenti māju, pārsniedz pieprasīto cenu, saskaņā ar a 2021. gada maija Redfina ziņojums). Bet, ja jūs iegādājaties hipotēku, lai iegādātos māju, aizdevējam būs nepieciešams novērtējums, kas ir objektīvs, profesionāls viedoklis par mājām faktiski vērts, solot neprātu malā. Ja vērtētājs nosaka, ka mājas vērtība ir tikai, teiksim, 360 000 ASV dolāru, jums ir jānāk klajā ar pietiekami daudz naudas, lai “novērstu vērtēšanas plaisu”, kas šajā gadījumā būtu 40 000 ASV dolāru.
Šādos gadījumos, kad mājoklis nenonāk par novērtēto cenu, iespējams, varēsit atkārtoti sarunāties ar pārdevēju, taču šajā karstajā tirgū valda pārmērīga no ieguldītājiem, kuri varēs iegādāties māju ar visu skaidru naudu (un, bez darījumā iesaistītajiem aizdevējiem, viņiem tehniski pat nav novērtējums). Tikai tāpēc, lai jūs zināt, vērtēšanas klauzula neparedzētiem gadījumiem jūsu līgumā ir svarīga, jo tā ļauj jums atteikties no darījuma, ja mājas vērtējums ir mazāks par pirkuma cenu.
Kreditoriem patīk redzēt hipotēku aizdevuma vērtību mazāk nekā novērtētā īpašuma vērtība, paskaidro Stīvs Seksons, finanšu konsultants un Sexton Advisory Group izpilddirektors. Lielāka pirmā iemaksa, lai samazinātu aizdevuma summu, varētu būt viens risinājums, taču joprojām ir nepieciešams piesaistīt vairāk naudas.
Tātad, kas notiek, ja jūs nonākat šajā scenārijā? Jūs varētu apstrīdēt novērtējumu ar savu aizdevēju, saka Dawn Pfaff, kuram ir vairāk nekā divu gadu desmitu pieredze vērtētāja amatā un kura ir Mana valsts MLS.
"Jums būs jāsniedz pārliecinoši argumenti, lai atbalstītu strīdu," saka Pfaff. "Jūsu nekustamā īpašuma aģents var palīdzēt atrast salīdzināmus pārdošanas darījumus, kas atbalsta jūsu vērtējumu."
Viņa saka, ka viens no lielākajiem faktoriem, kas var ietekmēt jūsu vērtējumu, ir tirgus pielāgošana laikam.
"Ja sākotnējais vērtētājs izmantotu salīdzināmu pārdošanu pirms sešiem mēnešiem, bet cenas šajā apgabalā strauji pieaug, cena būtu jāpielāgo pašreizējam tirgum," saka Pfaff.
Tomēr otrreiz novērtējums varētu atgriezties ar tādu pašu cenu (vai pat vēl zemāku).
Neveiksmīga vieta, kur atrasties. Saspiests inventārs un jauna mājas celtniecības palēnināšanās COVID-19 laikā nozīmē, ka tirgū nav daudz māju. Tomēr rekordzemās procentu likmes ir izvilinājušas pircējus baros. Rezultāts? Pārdevēji saņem vairākas cenas par savām mājām, un daudzi pārsniedz cenu par cenu - tāpat kā tūkstošos un tūkstošiem dolāru vairāk.
Kaut kas jāpatur prātā šajā vienpusīgajā tirgū: ir atšķirība starp to, cik mājas patiesībā ir vērts (tirgus vērtība) un izsoles vērtību (cik pircēji ir gatavi maksāt), saka Raiens Lundkvists, sertificēts dzīvojamo telpu vērtētājs un mājokļu tirgus analītiķis Sakramento. Vērtētājs darbojas kā “aizdevēja acis”, viņš saka. Tas ir tāpēc, ka bankām ir jābūt pārliecinātām, ka aizdevums, ko tās jums izsniedz, ir pamatots ar īpašuma vērtību; ja noklusējat, viņiem būs jāatgūst zaudējumi.