Mēs visi esam redzējuši raidījumus televizorā: cilvēki par zemu cenu iegādājas mājas ar fiksatoru augšpusē, atjauno un atjaunina tās un pēc tam pārdod ar peļņu. Šie attēlojumi padara māju pagriešanu vieglu, jautru un garantētu uzvaru. Bet, kā jūs droši vien nojautāt, tas ne vienmēr notiek.
Mājas pirkšana, atjaunošana un pārdošana ir saistīta ar daudziem faktoriem, izmantojot budžetu un laikā. Potenciālajiem apvērsto māju pircējiem šie faktori galu galā ietekmē apsveramā īpašuma kvalitāti un cenu.
Lai uzzinātu, kādi eksperti nekustamajā īpašumā tiešām domājot par flipping procesu, mēs vērsāmies pie deviņiem aģentiem visā valstī, lai sniegtu viņu ieguldījumu.
Droši vien nav pārsteigums, ka pirmās rūpes, ko mūsu nekustamo īpašumu aģenti pauda par flipping, ir kvalitāte. Daudzi pleznas cenšas maksimizēt savu peļņu, renovācijas procesā samazinot stūrus, un tas ietver lētus materiālus, nepietiekamu darbu un nepamanītas vietas (piemēram, neatjaunināt elektrisko un santehnika).
"Tas, kas kādreiz tika uzskatīts par radošu un ienesīgu procesu, ir kļuvis par kaut ko tādu, par kuru aģenti un pircēji ir piesardzīgi," saka Miltiadis Kastanis no
Duglass Ellimans Maiami pludmalē. “Pārvērstas mājas tiek uztvertas kā mājas, kas izskatās labi, bet stūri tiek sagriezti. Šo māju sagatavošanai ir vajadzīgs daudz laika, pūļu un naudas, un ne visi ir gatavi uzņemties šo uzdevumu. ”Elementi, kas bieži ir zemas kvalitātes, ir apdare, aparatūra, ierīces un aprīkojums, viņš saka.
"Šī ir viena no lielākajām kļūdām, ko pircēji pieļauj, pērkot atloku," viņa saka. "Es vienmēr mudinu klientus veikt katru nepieciešamo pārbaudi."
"Ja jūs nezināt, ko darāt, tas varētu atgriezties, lai jūs sāpinātu," saka Lynette Kohn Huber Walker Reid Realty Boka Ratonā, Fla. “HGTV ļauj tam izskatīties viegli un jautri, taču šie cilvēki ir profesionāļi ar prasmēm un pieredzi, un pat viņiem ir flops. Tur ir daudz cilvēku, kuri ar uzsitienu nokļūst pār viņu galvām. ”
Flipping ir ļoti nozīmīgs bizness, saka Chris Cusimano no Kellers Viljamss Realty Boca Raton, un, lai to izdarītu pareizi, jums ir jābūt “daudz naudas un laika”, viņš saka. Pēc viņa pieredzes, peļņa, kas gūta no pārvērstām mājām, bija "laba", taču, pārdodot mājas tradicionālā veidā, ir vairāk naudas.
Līdztekus pietiekami daudz laika, naudas, prasmju un pieredzes, flipiem ir vajadzīga liela veiksme, lai gūtu peļņu, saka Alens Rots no Sotheby’s International Realty - Beverlihilsas brokeris Kalifornijā. “Viņiem ir jāpaļaujas arī uz kādu veiksmes elementu tirgus laika noteikšanā. Ir saistīts neticami liels risks, un esmu redzējis, ka no pirmavotiem pleznām ir ievērojami zaudējumi, jo kaut kas pa ceļam ir noraizējies. "
Kā veiksme, ja veiksme nav jūsu pusē un process prasa vairāk laika nekā paredzēts, tas jums izmaksās, saka Saimons Īsaks no Saimona Īsaka nekustamais īpašums Palmbīčā. Turoties īpašumā ilgāk, nekā paredzēts, jūs varat pakļaut īpašuma nodokļiem un uzturēšanas rēķiniem, kurus neparedzējāt.
Ir diezgan izplatīti gadījumi, kad sarežģījumi rodas kaut kur pa līniju gan pārvērstu māju pircējiem, gan pārdevējiem. Piemēram, dažos štatos, tostarp Teksasā, apgriezta māja var nebūt piemērota FHA aizdevums, atzīmē Francesca Conway, Coldwell Banker Realty čempionu birojs pavasarī, Teksasā. Nosaukuma ķēdes noteikumi Teksasā nosaka, ka īpašumam jābūt īpašumā 90 dienas, pirms tas var pretendēt uz FHA aizdevumu.
"Tāpēc tas ierobežo pircējus, jo īpaši pircējus, kuri pirmo reizi iegādājas pircējus, kas reizēm ir visplašākais pārvērsto māju tirgus," viņa paskaidro.
Kā pircēja aģents, slēdzot darījumu uz saliktām mājām, var būt vairāki "žagas", saka Ellis. "Solīšanas karš acīmredzami ir mans lielākais šķērslis, jo tie parasti ir visvēlamākie tirgū."
No rāvēja skatpunkta var rasties neparedzētas projekta izmaksas, kas ir pilnīgi ārpus jūsu kontroles, piemēram, atļauju izsniegšanas procesa kavēšanās un materiālu pasūtījumi, saka Ericka S. Melns, saistīts ar Coldwell Banker Realty Vidusatlantijas reģionā, Dupont / Logan Circle birojā Vašingtonā, D.C. “Piemēram, COVID-19 ietekmēja daudzu valdības atļauju biroju darbību un būvmateriālu ražotājiem, kas radīja neparedzētus kavējumus un neparedzētas projekta izmaksas. ”
Tas var radīt ķēdes reakciju. Sakarā ar šādām neparedzētām projekta izmaksām, daži pleznas izvēlas samazināt stūrus - kas savukārt var novest pie tā, ka kotēšana tirgū būs vēl ilgāk.
"Ja nekustamā īpašuma profesionāļi var redzēt nogrieztus stūrus, mūsu klienti un viņu mājas inspektors to noteikti redzēs," saka Bleks. "Stūrīšu samazināšana var radīt peļņas zaudējumus, jo mājas ilgāk sēdēs tirgū."
Tomēr šobrīd ir viena priekšrocība, pārdodot apgāztās mājas, un pateicoties COVID-19 pandēmijai, saka Mia Koteta no Sotheby’s International Realty - Los Feliz brokeris Losandželosā. Iepriekš viņas klienti bija piesardzīgi pirkt flipus, uztraucoties, ka viņi maksās piemaksu par zemas kvalitātes darbu. Tagad lietas ir mainījušās.
"Cilvēki tagad mazāk tiecas uzņemties smagus remontdarbus," viņa paskaidro. “Sociāla distancēšanās ar darbuzņēmējiem mājās var būt neērta, un materiālu iegūšana iekšzemē un no ārvalstīm var izraisīt nopietnas kavēšanās. Mani klienti arvien vairāk prasa māju, kas ir pabeigta.