Mana labākā draudzene nesen meklēja nopirkt daudzdzīvokļu māju kalnos uz rietumiem no Denveras. Kamēr mēs kopā vakariņojām, viņas nekustamā īpašuma aģents aicināja viņu stratēģēt, kā uzvarēt piedāvājumā ne tikai konkurējoša pircēja tirgū, bet arī hiperkonkurētspējīgā vietā. (Kraukšķīgais kalnu gaiss pandēmijas laikā ir iekārojama ērtība, un skaidras naudas pircēji to zina.)
Viņas nekustamo īpašumu piedāvāja eskalācijas klauzulu, kas pircējiem ļauj samaksāt noteiktu naudas summu virs pārdevēja augstākā piedāvājuma. Šīm klauzulām var būt - un tām vajadzētu būt - ar vāciņu, lai jūs nenoslēgtu darījumu, kuru nevarat atļauties.
Tātad, tur mēs bijām, ēdot sviesta skvoša ravioli un justies kā konkursa dalībnieki spēļu šovā. Vai viņai vajadzētu pārsniegt 1000 USD, pārsniedzot augstāko cenu? Hmm, citi pircēji varētu domāt par to pašu apaļu numuru. Kā ar kaut ko neskaidru, piemēram, 1777 USD? Viņa nolēma iekasēt saasināšanas klauzulu, kas bija 2500 USD virs augstākās cenas līdz 325 000 USD par dzīvokli, kura cena bija 310 000 USD. Galu galā viņas piedāvājums tika pieņemts.
“Es bieži salīdzinu eskalācijas klauzulas ar eBay noteikumiem: viņi riskē mazliet parādīt jūsu roku un dod saraksta aģentiem iespēju“ makšķerēt ”ar jūsu piedāvā mēģināt piedāvāt citiem augstākas cenas, taču dažos gadījumos tie arī ļauj pircējiem nokļūt vislabākajā situācijā un mazināt viņu pārmaksāšanas risku. ” saka Keita Zīglere, nekustamo īpašumu nekustamo īpašumu ar Arborview Realty Bostonā un Coldwell Banker Lifestyles New London, N.H., kurš ir izmantojis klauzulas, lai palīdzētu saviem klientiem uzvarēt piedāvājumos.
Eskalācijas klauzulām varētu būt jēga pircējiem, kuri nevēlas riskēt ar vērtēšanas jautājumiem, pārāk daudz pārspīlējot, saka Zīglers, kurš piedāvā bezmaksas klase pirmreizējiem pircējiem. (Tas ir tāpēc, ka, ja māja nenovērtē pārdošanas cenu, darījumu var izsist no sliedēm.) Viņas pircējai klientiem, Ziegler iesaka eskalācijas klauzulas gadījumos, kad tirgus var lēkt priekšā nesenajiem salīdzināmajiem pārdošana.
"Tas ļauj mums konkurēt, vienlaikus nodrošinot, ka mēs varam dublēt laimēto pirkuma cenu ar pārbaudītiem konkurējošiem piedāvājumiem rokā, ja ir kādas bažas par aizdevēja novērtējumu," viņa saka.
Eskalācijas klauzulas var būt noderīgas arī karstajos tirgos, kur mājas saņem vairākas izrādes, tiklīdz tās nonāk tirgū, piedāvā pilnas cenas piedāvājumus un nedēļas laikā ir ārpus tirgus. Andrē Holomans, nekustamo īpašumu ar Keller Williams Realty Conn. Vairākās piedāvājuma situācijās jāizmanto eskalācijas klauzula, pēc Hollomana teiktā, kopā ar izdevīgiem līguma noteikumiem. Noteikumi atšķiras atkarībā no tirgus un pārdevēja, taču tas varētu ietvert kaut ko līdzīgu a īre pārdevējiem, kuriem nepieciešams vairāk laika pārvietoties.
Eskalācijas klauzula ir ieteicama tikai tad, ja jums ir zināma istaba ar savu budžetu. Pircējiem nevajadzētu to lietot, ja viņi jau atrodas pašā budžeta augšgalā, brīdina Zīglers.
"Cieši apskatiet savu patieso maksimumu un pieturieties pie šī skaitļa," viņa saka.
Zillovas vecākais ekonomists Džefs Takers saka, lai izvairītos no budžeta pārsniegšanas, jums vajadzētu iegādāties mājas, kas ir zem maksimālās cenas, lai jūsu eskalācijas piedāvājums nepārsniegtu jūsu budžetu. Piemēram, mājās skatieties tikai par aptuveni pieciem līdz 10 procentiem zem maksimālās jūsu budžeta cenas.
"Tā kā šogad ir vairāk māju, kas pārdod virs saraksta cenas, jūs katru reizi varat pārsolīt, ja piedāvājat māju tikai par savu maksimālo cenu," saka Takers.
Protams, jūs vēlaties pārliecināties, vai jūsu eskalācijas klauzulai ir vāciņš, lai jūs netiktu iekāpis virs galvas. Iemesls, kāpēc nekustamo īpašumu eksperti mudina piesardzīgi izmantot šīs klauzulas, ir tāpēc, ka tie var kļūt neskaidri.
"Kaut arī eskalācijas klauzulas teorētiski izklausās labi, tās var izraisīt sarežģītas situācijas un neparedzētu neskaidrību," saka Džo Dikersons, nekustamo īpašumu aģents Sanfrancisko līča apgabalā.
Viņš sniedz šādu scenāriju: Pieņemsim, ka kāds piedāvā 400 000 USD par mājām, uz kurām esat pievērsis uzmanību. Jūs piedāvājat USD 450 000 vai 1000 USD salīdzinājumā ar citiem konkurējošiem piedāvājumiem. Vai tas nozīmē, ka jūsu piedāvājums ir 450 000 USD? Vai arī jūsu piedāvājums ir 401 000 USD?
"Šī hipotētiskā situācija ietver tikai divus piedāvājumus," saka Dikersons. “Iedomājieties situāciju ar vairākiem piedāvājumiem un vairākām eskalācijas klauzulām. Tas varētu kļūt netīrs, ātri. ”
Dikersons pilnībā neiebilst pret eskalācijas klauzulām. Viņš saka, ka viņš un viņa sieva pirms vairākiem gadiem izmantoja eskalācijas klauzulu, kas strādāja viņu labā. Uz galda bija tikai viens cits piedāvājums, un pirkuma cena un nosacījumi bija diezgan līdzīgi.
Bet viņš saka, ka, izmantojot eskalācijas klauzulu, noteikti pieprasiet nākamā augstākā vai labākā piedāvājuma pierādījumus.
Tazz Weatherly, nekustamo īpašumu ar Tazz nekustamo īpašumu un starpniecības īpašnieks Boizē, Aidaho štatā, arī iesaka izmantot vārdu salikums, kas pārliecinās, ka pārdevējs vai biržas aģents neatklās konkurenta piedāvājuma cenu piedāvā.