Mājas pirkšana nav mazs uzdevums. Ir jāpieņem milzīgi lēmumi: Vai jūs meklējat atslēga vai fiksāžas augšdaļa? Vai ilgāks brauciens ir vērts ietaupīt? Ir arī bezgalīgi skaitļi, kas sagrauj: Kā fiksētas likmes hipotēka tiek salīdzināta ar regulējamu likmi? Cik jūs patiesībā maksājat par šo māju 200 000 ASV dolāru apmērā? Un, visu to izdomājot, ir vairāk nekā iespējams, ka nāksies sastapties ar kādu pavisam jaunu žargonu, lai atšifrētu.
Viens no biežākajiem terminiem, ar kuriem jūs varat sastapties meklēšanas laikā, ir tā sauktais “funkcionālais novecošanās”. Piemēram, jūsu nekustamo īpašumu birojs var norādīt uz māju, kas nav ideāla. Liela cena kā “funkcionāli novecojusi”. Jūs zināt, ko nozīmē funkcionāls, un jūs zināt, ko nozīmē novecojis, bet ko tas nozīmē jums, mājas pircējam un potenciālajai nākotnei pārdevējs? Šeit viss, kas jums jāzina, ieskaitot to, vai funkcionāli novecojušas mājas pirkšana jums ir jēga.
Terminam funkcionālā novecošanās ir daži dažādi lietojumi atkarībā no nozares, bet nekustamais īpašums tas attiecas uz īpašuma vērtības zaudēšanu stila, telpas vai noteikta dizaina dēļ iezīme. Būtībā funkcionāli novecojušām mājām ir vai nu par daudz, vai par maz, salīdzinot ar citām mājām reģionā un tirgū.
Piemēram, pieņemsim, ka jūs skatāties vecu māju ar divām guļamistabām un vienu vannu apkārtnē, kas pilna ar pilnīgi jaunām mājām, kurās ir trīs plus guļamistabas un divas plus vannas. Jūsu apskatītās mājas tiks uzskatītas par “funkcionāli novecojušām”, jo, lai arī jūs joprojām varētu dzīvot māju, vairums cilvēku nevēlas, jo viņi var iegūt augstākas kvalitātes māju šajā reģionā tikai par nelielu piemaksu. Tiek saukts šāda veida funkcionāls novecošanās deficīts jo ir kāda pazīme vai faktors, kas padara māju deficītu salīdzinājumā ar citām mājām, kas atrodas tuvumā.
Funkcionālā novecošanās var darboties arī otrādi. Liela, jauna māja mazu, vecu māju apkārtnē arī tiktu uzskatīta par funkcionāli novecojušu, ņemot vērā tās augsto kvalitāti salīdzinājumā ar pārējo apkārtni. Šis tips tiek saukts superadekvitāte (saukts arī par pārmērīga uzlabošana), jo zemākās īpašuma vērtības apkārtnē nozīmē, ka cilvēki nevēlas maksāt pilnu cenu, kas ir šo iespēju vērts.
Papildus kopējai mājai un atrašanās vietai funkcionāls novecošanās var attiekties arī uz individuālām dizaina iezīmēm. Piemēram, ja mājas īpašnieks krāso visu kabīnes olīvu zaļu vai uzbūvē peldbaseinu priekšējā pagalmā, iespējams, lielākā daļa potenciālo pircēju tiks izslēgti no šīm funkcijām, tādējādi padarot māju funkcionālu novecojis.
Īsāk sakot, kaut arī funkcionāli novecojušās mājas ir pilnībā funkcionējošas, no ekonomiskā viedokļa tās noveco. Kādam būs jāiet uz kompromisu, pērkot funkcionāli novecojušu māju, vai tas būtu pircējs ar trūkumu palīdzību (visi jauninājumi būs jāveic iznāk no savas kabatas) vai pārdevējam, izmantojot superadekvāciju (bieži vien viņiem būs jāiet uz kompromisu par pārdošanas cenu, lai to atlaistu no tirgus).
Novērtējot funkcionāli novecojušās mājas, jāņem vērā viens galvenais faktors: vai novecošanās ir ārstējama vai neārstējama? Citiem vārdiem sakot, vai funkcionālo novecošanos var viegli salabot?
Neārstējama novecošanās rodas tad, kad problēmas sakārtošana maksā vairāk, tad tas būs vērts īpašuma vērtības paaugstināšanas ziņā. Piemēram, ja mājas ir ārkārtīgi mazas un novecojušas, salīdzinot ar pārējo apkārtni, tad tās tiek uzskatītas par neārstējamām jo tā vērtības palielināšanai nepieciešami apjomīgi atjaunošanas darbi (un tie varētu maksāt vairāk nekā nauda, ko viņi atgrieztu, kad tālākpārdošana).
No otras puses, ārstējama novecošanās notiek tad, kad kaut ko labot ir viegli un finansiāli izdevīgi. Pajautājiet sev: vai tas ir nepatikšanas vērts? Ja pircējus izslēdz olīvu zaļās virtuves skapīši, vienkārša kārba balta krāsa Izrādās, ka tas ir vairāk nekā izmaksu vērts.
Lai arī šķiet, ka funkcionāli novecojušās mājas nāk ar sarežģījumiem, atcerieties, ka, iespējams, jūsu interesēs būs to pievērst citam. "Ja šīs mājas, kurās ir tikai viena vannas istaba vai mazāk ideāls izkārtojums, ir tas, kas jūs sapņu apkārtnē aizrauj, nesamazinot budžetu, tad tas ir vērts padomāt," saka Holija Hjūsa, nekustamo īpašumu darītājs Austinā, Teksasā. Daudzas reizes funkcionāli novecojušās mājas tirgū atrodas ilgāk nekā apkārtnes vidējais rādītājs - tas nozīmē, ka pircējs atrodas izdevīgā sarunu vietā. Tomēr palieciet prom no lieliem neārstējamiem jautājumiem, piemēram, mājām ar apgrūtinātiem pamatiem un citām vecās skolas funkcijām, piemēram, septiskajām sistēmām.
"Ja emisija ir pārāk liela, bankas to neaizdod," piebilst Hjūss.
Citiem vārdiem sakot, ja citādi fantastiskas mājas ir funkcionāli novecojušas, tas nebūt nenozīmē, ka tās nevar būt jūsu sapņu mājas. Pirms galīgā lēmuma pieņemšanas jums ir nepieciešams papildu koeficients. Veiksmi!