Kad mans vīrs un es nolēmām pārcelties no Denveras uz Indianapolisu, lai iegādātos māju, mēs zinājām, ka process būs pazemīgs. Vienīgās lietas, ko mēs zinājām par mājas pirkšanas procesu, nāca, skatoties HGTV vai runājot ar draugiem un ģimenes locekļiem, kuri to bija darījuši jau iepriekš. Mēs nolēmām tajā pārlēkt ar atvērtu prātu un piesardzīgu pieeju.
Pirmais lielais lēmums, ar kuru mēs saskārāmies, bija izlemt, kurš hipotēkas veids mums ir vislabākais: Federālā mājokļu pārvalde (FHA) vai parastā. Mums bija vispārējs priekšstats par to, kas šos aizdevumus padarīja atšķirīgus, taču vajadzēja padziļinātu izpēti, lai noskaidrotu, kura opcija vislabāk atbilst mūsu vajadzībām šobrīd un mūsu aizdevuma termiņam. Lūk, kā mēs pieņēmām lēmumu:
Pirmkārt, izklāstīsim atšķirību starp diviem aizdevumu veidiem: FHA aizdevums ir hipotēka, kuru garantē federālā valdība un ko apkalpo trešās puses aizdevējs. Būtībā tas nozīmē, ka valdība maksās aizdevējam, ja jūs galu galā nevarēsit samaksāt, taču jūs joprojām saskarsities ar piekļuves ierobežošanu, ja neizpildīsit savu aizdevumu. Šīs atbalsta dēļ aizdevēji ir mazliet saudzīgāki pret aizdevumu izsniegšanu, kas nozīmē, ka viņi pieņems zemāku kredītvērtējumu (FHA aizdevumi minimālais kredītreitings ir 500, savukārt parastiem aizdevumiem parasti ir nepieciešami rādītāji 600.gados) un pirmā iemaksa (standarts ir 3.5 procentos).
FHA aizdevumiem vienmēr ir nepieciešama arī hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP), kas ir maksa, kas tiek iekasēta uz jūsu hipotēku un kuru jūs maksājat par visu aizdevuma laiku. Jūsu MIP svārstās no 0,45 līdz 1,05 procentiem no jūsu hipotēkas vērtības - atkarībā no tā, cik daudz jūs aizņēmāties, jūsu aizdevuma un vērtības attiecība un aizdevuma termiņš. Ir tikai divi veidi, kā atbrīvoties no MIP: pirmais ir aizdevuma refinansēšana ar parasto aizdevumu. Otrais ir 10 procentu samazināšana sākumā, kas ļauj norakt MIP pēc 11 gadu maksājumiem. Aizverot, jūs arī samaksāsit vienreizēju apdrošināšanas iemaksu 1,75 procentu apmērā no aizdevuma. Visu šo pievienoto maksu dēļ, kas pārsniedz aizdevuma vērtību, FHA aizdevumi var kļūt dārgāki nekā parastie aizdevumi - kaut arī dažos gadījumos FHA aizdevumiem ir zemākas likmes nekā parastajiem aizdevumi. Parasti FHA aizdevumiem parasti ir vairāk bagāžas, kaut arī tos ir vieglāk iegūt jau pašā sākumā.
Bet kādi tomēr ir parastie aizdevumi? Pazīstams arī kā atbilstošs aizdevums, tās ir hipotēkas, kuras nenodrošina valdība. Tādēļ aizdevēji cenšas pēc iespējas samazināt aizņēmēja saistību neizpildes risku - kaut ko, par ko jūs maksāsit. Tas nozīmē, ka parastajiem aizdevumiem parasti ir nedaudz augstākas procentu likmes un stingrākas apstiprināšanas prasības nekā FHA aizdevumiem. Lai gan daži aizdevēji pieņems tikai 3 procentus zemāk - par jebko, kas ir mazāks par 20 procentiem, jums būs jāmaksā privātās hipotēkas apdrošināšana (PMI). Šī ikmēneša maksa ir nepieciešama līdz brīdim, kad savās mājās esat sasniedzis 78 procentus no pašu kapitāla, taču parasti tas nepārsniedz jūsu ikmēneša maksājumu, līdz sasniedzat 80 procentus.
Mūsu galvenās rūpes, izvēloties hipotēkas, bija tas, ka mēs negribējām tērēt vairāk naudas, nekā mums vajadzēja mēnesī, pat ja atšķirība bija maza. Nelielas nodevas un izdevumi laika gaitā tiek summēti, un ar visiem jaunajiem izdevumiem, ar kuriem mēs saskārāmies, - remonts, mēbeles, krāsošana utt. - mums bija jāsaglabā mūsu budžets pēc iespējas mazāk.
Pēc mūsu hipotēku brokera teiktā, mēs galu galā maksātu par USD 30 mēnesī vairāk, saņemot FHA aizdevumu, salīdzinot ar parasto aizdevumu. Mūsu brokeris lēsa, ka visā aizdevuma laikā mēs arī samaksātu USD 10 000 niecīgās maksās un izdevumos.
Ja mēs devāmies ar FHA aizdevumu, mums arī būtu jāfinansē tikai, lai neveiktu MIP. Šobrīd likmes ir zemas un tikai pieaug, tāpēc šķita, ka, ja mēs pārfinansēsim, iespējams, ka mēs nevarēsim iegūt zemākās likmes, kādas mums ir tagad.
Katrs hipotēku eksperts, ar kuru es runāju, teica, ka mums vajadzētu iet parastajā kārtībā, ja mēs varētu saņemt apstiprinājumu un atļauties - un mēs to arī varējām.
Tomēr māju īpašniekiem, kuriem nav naudas avansa vai lielisku kredītreitingu, FHA aizdevumi ir laba iespēja, jo viņi pieņem mazāko iespējamo iemaksu. Mājoklī USD 200 000 apmērā minimālā FHA aizdevuma iemaksa 3,5 procentu apmērā būtu 7 000 USD. Parastajam aizdevumam ar 5 procentu leju, tas būtu 10 000 USD. Šī 3000 ASV dolāru starpība skaidrā naudā var kļūt par darītāju, ja dodaties prom no valsts, pērkat jaunas mēbeles vai plānojat mājas atjaunošanu.
Un, ja jūs dzīvojat pilsētā ar augstu dzīves dārdzību, kur nekustamais īpašums ātri nokļūst, jūs varētu izlemt, ka tā ir labāk pirkt tagad ar FHA aizdevumu, nevis gaidīt, kamēr jums būs pietiekami ietaupīts parastajam aizdevums.
Tomēr šim lēmumam nevajadzētu būt jūsu pašu ziņā - jums vajadzētu reģistrēties pie hipotēku eksperta (piemēram, par aizdevumu) virsnieks vai hipotēku brokeris), lai pārliecinātos, ka jūsu uzņemtā hipotēka ir piemērota gan īstermiņa, gan ilgtermiņa mērķus.
Pirms misiņa armatūras, terrazzo akcentu un makrameņu iesaiņošanas veltiet laiku, lai ielīst priekšskatījums nekustamo īpašumu ekspertu teiktajam, ir galvenās tendences mājās, kurās mēs pārbaudīsim savus sarakstus 2020.
Sāra Magnusona
2019. gada 18. decembrī
