Īpašuma nodokļi, māju īpašnieku apdrošināšana, procenti, HOA maksa - ikmēneša hipotēkas maksājuma gadījumā aizdevuma pamatsummai trūkst uzņēmuma. Tomēr daži no šiem papildu izdevumiem un izdevumiem ir tikpat dārgi kā privātpersonu hipotēku apdrošināšana (PMI.)
Ja jūs domājat iekasēt papildu naudu par PMI prēmiju, tad privātajai hipotēkas apdrošināšanai nav nepieciešama ieviešana. Bet neiniciālam šeit tiek parādīts ātrs samazinājums: PMI pieprasa aizdevējs, ja aizņēmējs nespēj (vai nevēlas) veikt 20% iemaksu, izmantojot parasto hipotēku, lai apmaksātu māju (tas pats attiecas uz finansēšanu, izmantojot Federālo mājokļu pārvaldi, bet noteikumi un nosacījumi atšķiras). Hipotēku pasaulē aizdevēji dod priekšroku kredītņēmējiem tikpat daudz naudas (vai kapitāla), kas ieguldīti mājā, tāpēc viņiem ir mazāka iespējamība, ka saistību neizpilde. Tomēr, kad tas nav iespējams un ja aizdevējam pieder vairākuma tiesības mājās, aizdevējs to pieprasa aizņēmējam iegādāties privātu hipotēkas apdrošināšanu, lai aizsargātu aizdevēju saistību neizpildes gadījumā un ierobežošana.
Īsāk sakot, PMI aizsargā aizdevēju uz aizņēmēja rēķina un paliek aizdevumā, līdz aizņēmēja pašu kapitāls mājās sasniedz 20%. Arī izmaksas nav precīzi mainīgas: prēmijas parasti svārstās no Mēnesī 30–70 USD par katru aizņemto USD 100 000 atkarībā no aizņēmēja iemaksātās naudas summas un kredīta rezultāta. Turklāt māju īpašniekiem nav nekādas izvēles, izvēloties hipotēku uzņēmumu, un viņi nevar vienoties par likmi. Pievienojot apvainojumu savainojumam, ir nav garantijas ka 2018. gadā un vēlāk samaksātās hipotēkas apdrošināšanas prēmijas paliks nodokļu atskaitāmās.
Tomēr ir arī viena puse: PMI ļauj mājokļu pircējiem ar nelielu kapitālu izmantot šodien zemās hipotēku likmes (tagad svārstās zemā 4% diapazonā) salīdzināja līdz 80. gadu 10% plus likmēm). PMI var arī pilnībā izslēgt no hipotēkas maksājuma, ja tas ir “norūdījies” vismaz 12 mēnešus, un aizdevuma un vērtības (LTV) attiecība nav augstāka par 80% (lasīt: aizņēmēja pašu kapitālā ir vismaz 20 procenti mājas). Tas viss ar nosacījumu, ka aizdevums ir labā stāvoklī.
Tas mūs noved pie kļūdas, ko, pirmkārt, mājas pircēji, iespējams, pieļauj: neveicot tabulas par viņu LTV koeficientu (to var aprēķināt, dalot aizdevuma atlikumu ar mājas novērtēto vērtību). Iegūstiet šo: Aizdevēji nav nepieciešami likumos (vai precīzāk - Mājas īpašnieku aizsardzības likums) automātiski pārtraukt PMI, izmantojot parasto aizdevumu, līdz aizņēmēja LTV sasniedz 78% (tas tiek aprēķināts, pamatojoties uz sākotnējo novērtēto vērtību vai pārdošanas cenu, atkarībā no tā, kura ir zemāka). Tomēr saskaņā ar to pašu aktu jūs varat rakstiski pieprasīt PMI noņemšanu, tiklīdz LTV sasniedz 80%.
Kāds ir lielais darījums? Pārisīsim dažus ciparus. Pieņemsim, ka jūs rīt iegādājaties māju par 215 600 ASV dolāriem (pašreizējā mājas vidējā vērtība Amerikas Savienotajās Valstīs, pēc Zillow teiktā). Jūs nolaidāt 5% (vai USD 10 780), kas jums dod aizdevuma summu USD 204 820. Lai iesniegtu lūgumu samazināt savu PMI par 20 procentiem no pašu kapitāla, jums būs jāsamaksā pamatsumma līdz USD 163 856 (aizdevuma summa reizināta ar 0,8). Palūkojies uz amortizācijas grafiks aizdevumam uz 30 gadiem ar 4% procentu liecina, ka 2027. gada decembrī LTV sasniegsit 80 procentus. Taču aizdevējam nav jāatsakās no politikas līdz 2028. gada septembrim, kad sasniegsit 78% (159 759,60 USD) LTV. Tas nozīmē, ka jūs varētu veikt nevajadzīgus PMI maksājumus gandrīz gada laikā - iztērējot vairāk par USD 1300 -, ja nepieprasāt PMI noņemšanu.
Pat ja jūs iestatāt modinātāju 2027. gada decembrim, deviņi gadi ir ilgs laika gaidīšanas laiks un ilgāks laiks maksāt. Mājas īpašniekiem, kuri meklē saīsni, Amin Taghavi, hipotēku plānotājs plkst Rock Hill Financial Narbertā, Pensilvānijā, ir daži padomi. “Dariet mājas darbus,” viņš saka. “Pēc tam, kad esat samaksājis PMI par pilnu gadu, uzziniet, kādi salīdzināmi īpašumi tiek pārdoti jūsu reģionā, un, ja jūs domājat, ka jūsu mājas vērtība ir pietiekami palielinājusies, lai ļaujiet jums iegūt 20 procentus no pašu kapitāla, lūdziet atkārtotu novērtējumu. ”Tas nozīmē, ka vērtētājam (kuru izvēlas aizdevējs) jāapmeklē jūsu mājas, lai noteiktu tā pašreizējo tirgu. vērtība; pakalpojums maksā no USD 450 līdz USD 600, atkarībā no jūsu atrašanās vietas. Pārvērtēšana var būt izdevīga arī māju īpašniekiem, kuri kopš sākotnējā iegādes datuma ir ievērojami uzlabojuši savu māju. Lai gan par pakalpojumu jums ir jāiekrāj simtiem dolāru, iespējams, ir vērts ietaupīt kādi varētu būt tūkstošiem dolāru PMI papildu astoņu gadu maksājumos, kas jūs ienestu līdz 20% pašu kapitāla.
Vēl viens veids, kā ātri pārsniegt PMI galīgo maksājumu, ir refinansēšana (dažādas hipotēkas iegūšana ar zemāku procentu likmi vienreiz mājās ir vairāk kapitāla), taču, ņemot vērā slēgšanas izmaksas un lēnām pieaugot hipotēku likmēm, tas kļūst mazāk dzīvotspējīgs opcija. Tā vietā Jeremy Durkin, vecākais hipotēku konsultants ar Trident hipotēka Filadelfijā, Pensilvānijā, ierosina, ka māju īpašnieki katru mēnesi vienkārši pieprasa papildu USD 200 vai USD 300 hipotēkas maksājumam, kas paredzēts pamatsummas samaksai. Stratēģija, kas ir gan droša, gan efektīva? Pārdots.
Pirms misiņa armatūras, terrazzo akcentu un makrameņu iesaiņošanas veltiet laiku, lai ielīst priekšskatījums nekustamo īpašumu ekspertu teiktajam ir galvenās tendences mājās, kurās mēs pārbaudīsim savus sarakstus 2020.
Sāra Magnusona
2019. gada 18. decembrī
