Kurš no mums nav izklaidējis vīzijas par grūtībās nonākušās mājas iegādi, labiekārtošanu un pārdošanu, lai iegūtu glītu peļņu? HGTV šovi padara to izskatīšanu vienkārši vieglu un arī jautru. Bet pat šo šovu veterāni un lielās kabatas plātnes dažreiz cīnās, lai nopelnītu naudu, uzsitot mājām- vai vismaz pietiekami, lai tas būtu stresa un problēmu vērts.
Neesi pārliecināts? Iedomāsimies, ka mēs nopērkam apnikušu veco māju par USD 300 000, ieguldām USD 50 000 remontos un uzlabojumos un pārdodam tālāk par USD 400 000 ar peļņu 50 000 USD. Izklausās diezgan lieliski, vai ne? Burbuļa plīšanas vārdā redzēsim, kā asās realitātes malas var iedobīt caurumus mūsu fantastiskajā fantāzijā.
Katru reizi, kad pārdodat māju, jūs sākat ar zaudējumiem, jo nekustamo īpašumu komisijās maksāsit vidēji no 5% līdz 6%. Pat ja pats nodarbojaties ar nekustamo īpašumu, parasti jums būs jāmaksā vismaz komisijas maksa no pircēja aģenta - no 2,5% līdz 3%. Bet lielākajai daļai cilvēku tas nozīmē, ka jums ir nepieciešams mājoklis, kurā jūs vismaz vismaz 5% novērtējat vērtību, lai tikai izlīdzinātos.
Izmantojot visā valstī vidēji 5,26% komisijas maksa, mēs maksāsim USD 21 040 nekustamo īpašumu nomas maksu, lai pārdotu savu māju 400 000 USD vērtībā - skaitlis, kas pat neietver mārketingu vai inscenējumu. Tas samazina mūsu peļņu līdz USD 28 960.
HGTV pārveidošanas šovi tiek rediģēti, lai ilgu, sarežģīto procesu apkopotu līdz vienai epizodei. Patiesība ir tāda, ka jebkurš pārveidošanas projekts prasa laiku - un parasti no tā daudz vairāk, nekā jūs domājat. Darbuzņēmējs Toms Silva no PBS’s Šī vecā mājair teicis jums vajadzētu sagaidīt, ka pilnīga virtuves atjaunošana prasīs divus līdz sešus mēnešus. Neatkarīgi no tā, kādu budžetu un laika grafiku jūs izlemjat: “Tas prasīs jums ilgāku laiku, un tas jums izmaksās vairāk,” janvārī man stāstīja Silva. Tas ir tāpēc, ka negaidītas problēmas vai dizaina izmaiņas gandrīz vienmēr rodas lielas pārveidošanas laikā.
Tas ir, ja jūs pat varat saņemt darbuzņēmēju. Mēs esam vidū kvalificēta darbaspēka trūkums, un noslogotos tirgos ir labi būvniecības plusi rezervēts mēnešiem ilgi; var paiet nedēļas, lai saņemtu atzvanīšanu vai cenu piedāvājumu. Un bez nacionālās TV auditorijas ieguvumiem jūsu darbuzņēmējam ir daudz mazāk iespēju strādāt virsstundas, lai pabeigtu darbu uz jūsu laika grafika, ja rodas sarežģījumi.
Bet, jo ilgāk turaties pie īpašuma, jo ilgāk maksāsit pieskaitāmās izmaksas, piemēram, apdrošināšanu, īpašuma nodokļus un komunālos maksājumus. Pieņemot, ka jums ir iespēja pabeigt darbu un pārdot māju sešos mēnešos - tas droši vien ir optimistiski - jūs joprojām būsit pie āķa pusgada vērtībā, kas ir īpašuma nodokļi, apdrošināšana un komunālie maksājumi. Pie vidējā faktiskā likme 1,15%nodokļi vien par īpašumu, kas ir USD 300 000, pēc sešiem mēnešiem būtu USD 1,725; pievienojiet māju īpašnieku apdrošināšanu, kā arī elektrības, gāzes un ūdens rēķinus, un mūsu peļņa sarūk vēl vairāk.
Kad vienkāršie cilvēki pārdod māju, viņiem parasti nav jāuztraucas par nodokļu maksāšanu par peļņu, pat ja tā ir diezgan ievērojama. Ja pārdodat māju, kurā dzīvojāt divus no pēdējiem pieciem gadiem, jums nebūs jāmaksā nodokļi ar peļņu līdz USD 250 000 (USD 500 000, ja esat precējušies, iesniedzot kopīgu pieteikumu).
Ja gada laikā apceļat māju, jebkura peļņa tiks uzskatīta par īstermiņa kapitāla pieaugumu, kas tiek aplikts ar nodokli kā regulāri ienākumi likmes pat 37%, atkarībā no citiem jūsu ienākumiem. Pārdod otrajā gadā, un uz peļņu attiecas vairāk piedodošā ilgtermiņa kapitāla pieauguma likme, kas svārstās no 0% līdz 20%.
Teiksim tā, ka pēc komisiju un sedzošo izmaksu esam atlikuši 25 000 ASV dolāru lielu peļņu. Ja dienā nopelnīsim vairāk nekā 38 700 USD gadā, tas tiks aplikts ar vismaz 22% likmi. Mūsu peļņa tagad tiek samazināta līdz USD 19 500. Un mēs pat neesam tikuši pie tādiem jautājumiem kā slēgšanas izmaksas, kas arī sastāda tūkstošus.
Tomēr, lai arī tā nav pat puse no peļņas, kuru mēs sākotnēji iecerējām, 19 500 ASV dolāri lielākajai daļai no mums būtu apsveicami. Problēma ir tā, ka algas diena ir saistīta ar tik lielu risku. Mājas pirkšanai un atjaunošanai nepieciešami milzīgi kapitāla, laika un enerģijas ieguldījumi.
Kļūdu robeža ir ļoti maza, un pastāv ļoti reāla iespēja, ka nespējat pārdot māju tā, kā cerējāt. Jums varētu palikt māja, kuru nevarat pārdot, un izmaksas, kas turpina pieaugt mēnesi pēc mēneša.
Bet ņemiet to vērā: amerikāņi 2017. gadā apgāza vairāk nekā 207 000 māju -visvairāk kopš 2006. gada. Profesionāli māju krāpnieki saka, ka konkurence ir spēcīgāka nekā jebkad agrāk, un ka nopelnīt naudu ir daudz grūtāk, nekā tas bija pēc mājokļu krīzes.
Paturot prātā, daudzām no šīm māju pļāpāšanām 2006. gadā bija jāsaskaras ar finanšu sagraušanu: Līdz 2009. gadam - mājas vērtības bija kritušās no 2000. gada vidus virsotnes, miljoniem māju īpašnieku un māju krāpnieku atstājot pretī ierobežošana. Patiesībā jaunie pētījumi liecina, ka, iespējams, ir mājas pleznas bija liela loma mājokļu krīzes izraisīšanā.
Ja pārdošanas apjomi palēnināsies vai mēnešos sāks slīdēt, kamēr jūs ieliekat naudu īpašumam, jūs varētu nonākt pārdošanas vietā, kas ir daudz citādāka nekā jūs iegādājāties māju. Apakšdaļa var izkrist no mājokļu tirgus ātrāk, nekā jūs varat teikt, 2008. gads.
