Jūs zināt, ka vēlaties iegādāties māju - jūs vienkārši nezināt, kur sākt. Un nav brīnums: pirmās mājas pirkšana var būt ilgs, iebiedējošs process, pilns ar tādām rupjām lietām kā matemātika, juridiski dokumenti un konkurence cīņā. Nebaidieties: Pirmoreiz pircēji tāpat kā jūs to darāt visu laiku, un mēs jums palīdzēsim visu procesu.
Pirmkārt, jums jāpārliecinās, ka esat emocionāli un finansiāli gatavs iegādāties māju. Cerams, ka pēdējos gadus esat pavadījis, lai iegūtu stabilu finansiālo stāvokli - tas nozīmē nopelnīt stabilus ienākumus, ietaupot iemaksu un uzlabojot savu kredītu, lai jūs varētu pretendēt uz hipotēku.
Iemetot atvērtās mājās, pirms esat oficiāli gatavs pirkt, nav nekāda kaitējuma, tikai lai izjustu tirgu un to, kas jums patīk un kas nepatīk. Bet, kad esat saņēmis finanšu līdzekļus kvadrātā, ir pienācis laiks sākt nopietni.
Ja īrējat automašīnu, sāciet meklēšanu apmēram sešus mēnešus pirms nomas termiņa beigām, saka Marie Presti, Presti grupa Ņūtonā, Masačūsetsā “Parastam mājas pircējam īpašumu atrašana prasa divus līdz trīs mēnešus, un, kad jūs esat iesnieguši piedāvājumu, tas ir vēl sešas līdz astoņas nedēļas,” viņa saka. Tomēr tirgos, kur ir liela konkurence un maz inventāra, meklēšana var aizņemt vēl vairāk laika.
Ieteicams sākt ar mājas pircēju klasi, kas pirmo reizi iepazīstinās jūs ar procesu, kā arī dažus uzticamus profesionāļus jūsu reģionā. “Noteikti apsveriet iespēju pirmo reizi apmeklēt mājas pircēju klasi, lai uzzinātu pēc iespējas vairāk, tāpēc tas nav tik biedējoši,” saka Presti. Lai pabeigtu šādu klasi, bieži vien tiek prasīts veikt pirmo reizi mājokļu pircēju aizdevumu programmas, tāpēc ir ieteicams to iegūt savlaicīgi.
Ap šo laiku jūs vēlaties sākt komplektēt savu nekustamo īpašumu komandu, sākot ar pircēja aģentu un hipotēku aizdevēju. (Vēlāk jums būs nepieciešams arī nekustamā īpašuma advokāts, mājas inspektors un apdrošināšanas aģents.) Jautājiet apkārt, lasiet nekustamo īpašumu vērtētāju atsauksmes par Zillow vai Trulia vai arī pārliecinieties, vai jūsu klases pasniedzējam ir kādi ieteikumi pircējam aģents. Ja jums patīk un uzticaties savam nekustamo īpašumu pārdevējam, viņi parasti var jūs virzīt pretī citiem vietējiem profesionāļiem, ar kuriem viņi iepriekš ir strādājuši, sākot no aizdevumu virsniekiem līdz apdrošināšanas aģentiem.
Valstu likumi ir atšķirīgi, taču pircēja pārstāvis pārstāvēs jūsu intereses visā jūsu mājas meklēšanā un risinās sarunas jūsu vārdā, un parasti saņem komisijas maksu no pārdevēja, kad beidzot iegādājaties māju (tas nozīmē, ka jūs viņiem nemaksāt tieši). Izvēlieties kādu, kam ir dziļa izpratne par vietējo tirgu, un kuru uzticaties, lai jūs uzmanītu.
Sāciet ar nelielu apspriešanos ar savu aģentu, lai jūs atrastos tajā pašā lapā - viņiem jāzina, ko jūs meklējat. Presti saviem jaunajiem pircējiem dod mājasdarbu, uzdodot viņiem nākt klajā ar sarakstu ar pieciem labākajiem “obligātajiem īpašniekiem” - neapstrīdami funkcijas mājām, kuras absolūti ir vajadzīgas, kuras var svārstīties no centrālā gaisa līdz noteiktai pilsētai vai vietai - un pēc tam noteikt prioritāti viņiem. "Un, ja jūs pērkat īpašumu kopā ar kādu citu, viņiem tas pats jādara atsevišķi, un tad jums abiem vajadzētu sapulcēties un apvienot šo sarakstu vienā prioritāšu sarakstā," viņa saka. "Tas var aizņemt nedēļas un nedēļas."
Pēc tam Presti viņiem liek izveidot sarindotus sarakstus arī no pieciem labākajiem “vēlmju saraksta” posteņiem - un apvienot abus sarakstus. Ja vien starp abiem no jums nav ievērojamas pārklāšanās, šajā sarakstā bieži būs iekļauts izslēgto obligāto prasību apvienojums no pirmā saraksta pāra. Bet katra funkcija, kurā varat palikt elastīga, paver vairāk potenciālo māju un cenu diapazonu.
Šo kritēriju uzskaitīšana palīdzēs jums koncentrēties uz to, kas jums patiešām ir svarīgs, kad skatāties māju, saka Presti. “Ja cilvēki tikai sāk skatīties mājas un viņiem nav šī sagatavotā saraksta, viņi ieiet iekšā, un, ja tajā ir jauka virtuve, viņi pēkšņi domā, ka tas ir lieliski. Viņi skatās uz kosmētiku, un tam vajadzētu būt vienai no pēdējām lietām, uz kuru jums vajadzētu koncentrēties, ”viņa saka.
“Vispirms apskatiet, vai tas atbilst jūsu kritērijiem, kas jums ir svarīgi. Otrkārt, strukturālie aspekti - cik veca ir krāsns, jumts, logi - pirms sākat apskatīt, vai tai ir nerūsējošā tērauda trauku mazgājamā mašīna, ”stāsta Presti. “Tā kā būdams māju īpašnieks, jūs jebkurā laikā varat absolūti mainīt savas mājas vai dzīvokļa iekšpusi. Jums tas pieder, un laika gaitā to vienmēr var labot. Bet jūs nevarat uzņemt māju un pārvietot to prom no aizņemtas ielas. ”
Pirms sākat apmeklēt mājas, jums arī jāsaņem iepriekšējs apstiprinājums hipotēkai. Pirmkārt, ja jūs uzreiz atradīsit savu sapņu māju, jūs, iespējams, palaidīsities garām, finansējot finansējumu. Bet tas arī radīs reālas cerības par to, ko jūs varat atļauties. “Parasti es iesaku to darīt agri, jo tas var būt pārsteidzoši un satraucoši, kad pircējs beidzot dodas pie aizdevēja un pieprasa pirms apstiprināšanas, un viņi uzzina, ka viņu kredītreitings ir zemāks, nekā viņi domāja, vai arī viņiem nav nepieciešamās pirktspējas ”, Presti saka.
Salīdziniet dažus dažādus aizdevējus un hipotēku produktus tiešsaistē, ieskaitot tos, kurus piedāvā vietējās krājaizdevu sabiedrības, ja jums ir tiesības, un zemos pirmā iemaksas kredītus, ko piedāvā mājas pircējs. jūsu valsts mājokļu finansēšanas aģentūra.
Hipotēkas pieteikumam jums būs jāapkopo maksājuma dati, nodokļu deklarācijas un cita finanšu dokumentācija. Saglabājiet tos mapē, kamēr meklējat mājās, jo, noformējot hipotēku (vai ja beidzas 90 dienu iepriekšējais apstiprinājums), tie būs jāsniedz atkārtoti.
Ja pircēja aģents ir jūsu pusē un ir saņemta iepriekšēja apstiprinājuma vēstule, tagad jūs esat gatavs izsekot ierakstiem un iztīrīt zemi savai sapņu mājai - un izteikt piedāvājumu, ja atrodat.
Kad atradīsit pareizo māju, jūsu pārstāvis palīdzēs jums uzrakstīt un iesniegt piedāvājumu. Labs pircēja pārstāvis mēģinās iegūt sīkāku informāciju par pārdevēju, kas varētu uzlabot jūsu iespējas (un noteikt vai jums ir jāiesniedz personīga vēstule kā arī) un pietiekami labi pārzina vietējo tirgu, lai nodrošinātu jūsu cenas konkurētspēju.
“Jūsu aģenta uzdevums ir noskaidrot pārdevēja motivāciju, vai ir arī citi piedāvājumi un kas pārdevējam ir svarīgi, aplūkojot piedāvājumus,” saka Presti. Ar šo Intel jūs, iespējams, varēsit padarīt savu piedāvājumu pievilcīgāku nelielos veidos. “Daudzos gadījumos viņi uzzina, ka, protams, nauda ir svarīga, taču tā nav vienīgā lieta. Varbūt viņiem patiešām ir svarīgi slēgt darbu noteiktā dienā. ”
Parasti jums būs jāiekļauj depozīts, ko sauc par nopelnīt naudu, kas varētu būt no USD 1000 līdz USD 10 000 vai vairāk. Šī nauda tiek piemērota pirkuma cenai, ja jūsu piedāvājums tiek pieņemts, un tiek atgriezta jums, ja nē, bet, ja jūs galu galā pārkāpjat pieņemtā piedāvājuma noteikumus, tā vairs nav pieejama.
Ņemiet to no manis, un piedāvājuma veikšana prasa daudz iekšuma: jūs apņematies samaksāt simtiem tūkstošu dolāru, tāpēc jums patiešām ir jāpatīk - varbūt patīk - vieta. Tajā pašā laikā ir pilnīgi iespējams, ka jūsu cena tiks noraidīta. Mēs iemīlējās un gada laikā izsoliet cenas trim mājām, pirms beidzot tika pieņemts mūsu ceturtais piedāvājums; katrs noraidījums bija postošs.
Džūdija Aleksandra, Higgins Group nekustamo īpašumu aģentūra Leksingtonā, Masačūsetsā, sacīja, ka daži no viņas pircējiem ir pārspēj 10 vai vairāk reizes, pirms tie beidzot bija veiksmīgi - katrs savs šausminošais vilšanās. "Tas ir mokas," viņa sacīja. “Lielākā [šī darba] daļa ir būt sociālajam darbiniekam. Tas nav viss nekustamais īpašums. ”
Sāra Korvala, kura 2016. gadā nopirka māju kopā ar savu vīru Skotu, saka, ka tas ir tad, kad lietas patiešām rada stresu. “Bija daudz kustīgu detaļu, kuras sāka kustēties tūlīt pēc tam, kad mēs piedāvājām savu piedāvājumu. Tas bija viesuļvētra, ”viņa sacīja. “Gadījās arī tā, ka piedāvājums tika pieņemts nedēļā, kad mēs devāmies atvaļinājumā, un tāpēc mums bija jāveic bizness no nacionālā parka ar sliktu šūnu apkalpošanu. Mēģinājums veikt steidzamu rīkojumu par radona pārbaudi, kad jūs nevarat dzirdēt cilvēku otrā galā, nepalīdz jūsu asinsspiedienam. ”
Normālos tirgus apstākļos jūsu piedāvājumā jābūt neparedzētam gadījumam, kas ļauj jums veikt mājas pārbaudi aptuveni nedēļas laikā pēc pieņemtā piedāvājuma. Tas ļauj jums atteikties no pirkuma vai pārrunāt cenu, ja mājas pārbaude atklāj iepriekš nezināmas problēmas.
“Mājas inspektors pārbaudīs mājas strukturālo un mehānisko stāvokli,” saka Jorge Colon, programmas vadītājs Mājas pirkšanas mentori, bezpeļņas organizācijas Allston-Brighton Development Corp programma. Bostonā.
Tie nav visaptveroši, taču mājas inspektors parasti var jūs brīdināt par acīmredzamām problēmām vai potenciālu problēmu vietas, kurām varētu būt nepieciešams rūpīgāks speciālista, piemēram, kaitēkļu inspektora vai struktūras, apskats inženieris. Pārbaude vidēji ir apmēram no 300 līdz 500 USD, un tam vajadzētu ilgt pāris stundas. Ja varat, ieteicams uzzināt inspektora ēnu, lai uzzinātu par māju.
“Mājas inspektors jums pateiks, piemēram, ja tuvākajā laikā būs jāmaina apkures sistēma vai jumts, un tas abiem varētu būt dārgi remonti,” stāsta Kolons. Ja esat iekļāvis inspekcijas ārkārtas gadījumu, varat izmantot inspektora ziņojumu, lai izlemtu, vai pārrunāt darījumu vai pat atteikties no tā, nezaudējot depozītu. "Tomēr tas, ko mājas inspektors nevar pateikt, ir tas, vai jums vajadzētu iegādāties māju vai nē," piebilst Kolons. "Tas ir atkarīgs no pircēja."
Karstā tirgū pirmreizējie pircēji var cīnīties, lai neatpaliktu no skaidrās naudas pircējiem, un var justies spiesti izsvītrot neparedzētus gadījumus no sava piedāvājuma - piemēram, mājas pārbaudes gadījumus. "Es domāju, ka jums jābūt īstam kovbojam, lai to izdarītu, es to domāju," man teica Aleksandrs. "Bet, no otras puses, ja vēlaties piedalīties konkursā, pārdevēji parasti nevēlas pieņemt piedāvājumu ar neparedzētu pārbaudi, ja ir iesaistīti vairāki piedāvājumi."
Viens no veidiem, kā Aleksandrs iesaka apiet konkurences tirgos, ir izskatīt mājas pārbaudi starp atklāto namu un tad, kad ir jāpiedāvā visi piedāvājumi, parasti dažas dienas vēlāk. “Otrs ir atgriezties un apskatīt māju otro reizi pirms piedāvājuma iesniegšanas, un šoreiz ar zinošu darbuzņēmēju vai draugam, kurš darbojas uzņēmējdarbībā, kurš var izmērīt apkuri, elektrību, santehniku un mājas galvenās sistēmas, ”viņa teica.
Kols brīdina par atteikšanos no pārbaudes gadījuma, ja vien jums nav līdzekļu, lai segtu neparedzētus remontus. "Rakstot piedāvājumu, pārliecinieties, ka iekļautie noteikumi un nosacījumi jums ir reāli," viņš teica. “Neļaujiet tirgus konkurētspējai piespiest jūs pieņemt emocionālus lēmumus.”
Pēc tam, kad esat pārbaudījis mājas un pēc jebkādām pārrunām abas puses ir gatavas turpināt, ir pienācis laiks parakstīt galīgo līgumu, ko bieži sauc par pirkšanas un pārdošanas līgums (P&S). Tajā tiks norādīta galīgā pirkuma cena, beigu datums un cita juridiska informācija par pārdošanu. Tas var ietvert papildu neparedzētus gadījumus, kas aizsargā jūs vai pārdevēju: piemēram, neparedzēti hipotēkas gadījumi ļautu jums atteikties, ja nevarat nodrošināt finansējumu.
Kad P&S ir parakstīti, ir pienācis laiks pabeigt jūsu finansējumu. Par stingrāku parakstīšanu jūs iesniegsit galīgo hipotēkas pieteikumu - iepriekšējā pieteikuma atsvaidzināšanu ar jauniem atlīdzības maksājumiem un bankas izrakstiem. Saglabājiet savu kredītvēsturi šajā laika posmā, jo nevēlaties, lai pēkšņa kredītkartes izplūšana samazinātu jūsu kredītreitingu un izjauktu hipotēkas pieteikumu.
Ap šo laiku jūsu aizdevējs parasti pieņems darbā vērtētāju, lai novērtētu īpašuma vērtību. Tas maksās apmēram no 300 līdz 400 USD, lai gan to var iekļaut jūsu slēgšanas izmaksās. Ja jūs solāt virs prasītās cenas, tas var būt nedaudz nervozs, jo jums ir nepieciešams vērtējums tuvu vai virs norunātās pirkuma cenas - aizdevējs neaizņemsies jums aizdot vairāk naudas, nekā ir paredzētajā vietā vērts.
Tagad, kad strādājat ar pabeigtiem skaitļiem, pircēji bieži to izvēlēsies bloķēt ar procentu likmi 30 vai 45 dienas - pietiekami ilgs, lai visus skaitļus noturētu savā vietā, noslēdzot pirkumu datums. (Tomēr jūs varat izvēlēties fiksēt likmes jebkurā šī procesa brīdī - jūsu aizdevuma darbinieks, iespējams, var jums ieteikt šajā sakarā.) Jūsu aizdevējam vajadzētu tagad arī varēsiet precīzi novērtēt slēgšanas izmaksas un visus apdrošināšanas vai īpašuma nodokļus, kas jums būs jāmaksā iepriekš (par nākamo gadu) vietnē noslēgums.
Runājot par māju īpašnieku apdrošināšanu, jums būs jāsaņem daži, pirms varēsit aizvērties mājās - bankā negaida jums simtiem tūkstošu dolāru bez apstiprinājuma, ka tā ieguldījums ir apdrošināts. Iespējams, ka jūsu nekustamais īpašums var ieteikt vietējo apdrošināšanas aģentu vai, ja jūs esat apmierināts ar automašīnas apdrošināšanu, varat lūgt viņu par auto un māju īpašnieku poligonu apvienošanu ar atlaidi. Ja rodas šaubas, meklējiet neatkarīgu aģentu, kurš jūsu vārdā var iegādāties labākās cenas un nodrošinājumu.
Tieši pirms slēgšanas jums būs iespēja veikt pēdējo mājas gājienu, lai pārliecinātos, ka tā ir tukša, tīra un vairāk vai mazāk neskarta - tā pati māja, kuru jūs piekritāt iegādāties. Šajā brīdī spriedze var būt liela, taču neviena no pusēm nevēlas, lai darījums izzustu, tāpēc, iespējams, tiks izstrādāta jebkura sīkāka informācija. (Mūsu pārdevējs mēģināja atstāt milzīgu, neglītu mēbeļu gabalu - mums tā nebija.)
Noslēguma procedūras atšķiras, taču parasti jūs tiksies ar pārdevēju, nekustamo īpašumu pārdevējiem un advokātiem, lai parakstītu aktu - un pievienojiet savu John Hancock apmēram simtam citu juridisko formu. Jūsu pārstāvis vai advokāts var izskaidrot visu, ko nesaprotat - ir pareizi uzdot jautājumus. Galu galā tas ir diezgan liels darījums.