Hipotēku tirgus Nesen ierindots kreditēšanas koks tās ir labākās pilsētas pirmo reizi māju pircējiem, un rezultāti ir labi... teiksim tikai, ka, ja vēlaties, teiksim, ka tas ir lielisks jaunums dzīvot Little Rock, Ark., kuru Kreditēšanas koks atzina par viesmīlīgāko ASV pilsētu, kas pirmo reizi apmeklē mājas pircēji.
Labāko piecu vietu ieguvēji bija Birmingema, Ala., Grand Rapids, Mičigana, Jangstauna, Ohaio, un Vinstons, Nīderlande. Un, lai gan divas labākās vietas ieguvušās pilsētas atradās dienvidos, 12 no 15 labākajām bija Rūsas joslā Ohaio štats, Mičiganas štats, Indiāna un Pensilvānija, ieskaitot Indianapolisu (Nr. 7) un Pitsburgu (Nr. 9). Tikmēr visgrūtākās pilsētas pirmo reizi pircējiem bija Denvera, Ņujorka un Sanfrancisko.
Lai izdarītu šos secinājumus, Kreditēšanas koks klasificēja 100 lielākās ASV pilsētas pēc sešiem kritērijiem, no kuriem vairāki bija kas bija vērsta uz pirmā iemaksa - tā kā tas ir lielais šķērslis, ar kuru pirmreizējie pircēji bieži cīnās ar. Piedāvājam šo sešu kategoriju apskatu (un kāpēc es domāju, ka pāris no tām varētu droši ignorēt):
Vidējā iemaksa: Ietaupījums iemaksas veikšanā ir viens no lielākajiem šķēršļiem pirmās mājas pirkšanai. Ne tas, ka tas ir viegli, bet vismaz ir vieglāk nākt klajā ar 20 000 USD skaidrā naudā nekā, teiksim, 60 000 USD.
Mazāks vidējais iemaksa var norādīt uz to, ka mājas cenas mājās ir patiešām zemas vai arī pārdevējiem un aizdevējiem ir ērtākas hipotēkas ar zemu iemaksu. Abas no tām palīdzētu ietaupījumu gūtajam pirmreizējam mājas pircējam. Zemākā vidējā pirmā iemaksa bija 19 809 USD Makalenā, Teksasā.
Pircēju daļa, kuri izmanto FHA finansējumu: Hipotēkas, ko atbalsta Federālā mājokļu pārvalde, piedāvā tikai 3% iemaksu un nedaudz lielāku elastību, izmantojot parāda un ienākumu attiecības un kredītreitingu. Tomēr es neesmu pārliecināts, cik svarīgs ir šis apsvērums papildus visiem pārējiem iemaksas pasākumiem.
Turklāt dažas valstis un pilsētas piedāvā savu pirmreizējas mājas pircēju programmas kas ir pat dāsnāk nekā FHA aizdevumi, un šķiet, ka šī metrika šīs vietas neņem vērā vai pat soda. Gandrīz puse (49%) Grand Rapids pircēju izmantoja FHA aizdevumu, visvairāk valstī.
Vidējais iemaksas procents: Tas ir vēl viens labs pasākums, ar kuru iemaksas problēma tiek risināta no nedaudz cita viedokļa. Konkurences tirgos investori var izspiest pirmreizējos pircējus ar visiem skaidras naudas piedāvājumiem - t.i., ar 100% iemaksu -, ātri meklējot mājas, negaidot finansējumu neparedzētiem gadījumiem.
Lai gan vidējā pirmā iemaksu metrika atlīdzina tirgus ar zemām cenām, tas var izmērīt, vai augstāka cenu tirgus vispār ir sasniedzams pirmajiem taimeriem. Zemākais vidējais iemaksu procents bija 10% no pārdošanas cenas Elpaso, Teksasā.
To pircēju procentuālā daļa, kuriem ir paaugstināta riska kredīts (zem 680): Tā kā pirmo reizi māju pircējiem kredīts ir sliktāks nekā pašreizējiem māju īpašniekiem, Kreditēšanas koks apgalvo, ka to darītu saskaras ar mazāku konkurenci (un tāpēc viņiem ir vieglāk iegādāties laiku) kopienās, kurām nav daudz labu kredītu pircēji.
Bet es neredzu, kā tas patiešām palīdz. Ja kaut kas, pamatojoties uz 2007. – 2008. Gada mājokļu krīzi, tirgus ar lielāku subprime hipotēku daļu izklausās kā gaidāms sabrukums, no kura vēlaties izvairīties, vai ne? Grand Rapids šeit bija 1. vietā, un 59% pircēju sportoja augsta riska kredīta kredītpunktus. Toledo un Akrona, Ohaio, nebija tālu atpalikuši.
Mājokļu iespēju indekss: Tas mēra pārdoto māju daļu, ko varētu uzskatīt par pieejamu ģimenei, kura nopelna apgabala vidējos ienākumus - tas nozīmē, ka jūsu hipotēkas maksājums nepārsniegtu 30% no jūsu mājsaimniecības ienākumiem.
Tas ir labs rādītājs, kam jāpievērš uzmanība, jo ienākumi un dzīves dārdzība dažādās valstīs ir tik atšķirīgi. Youngstown, Ohaio, vadīja tautu šajā kategorijā - 90,1% māju uzskatīja par pieņemamām cenām ar vidējiem ienākumiem.
Vidējais FHA pirmā iemaksa salīdzinājumā ar vidējā iemaksa: Starpība starp dolāriem par 3% no iemaksām FHA aizdevumā un 20% iemaksu par tradicionālo hipotēku ir mazāka dramatisks apgabalos, kur vidējais mājoklis maksā 100 000 USD (starpība 17 000 USD) nekā tur, kur tas maksā 500 000 USD (starpība $85,000). Tas mēģina noteikt šīs FHA atlaides vērtību.
Grand Rapids bija Nr. 1, taču es arī neesmu pārliecināts, ka šī metrika ir īpaši noderīga: Sanhosē, Kalifornijā, kur vidējā iemaksa bija milzīgs USD 152 650, ierindojās 6. vietā šajā kategorijā - palīdzot tai ieņemt dīvaini augsto vietu kopvērtējumā, neskatoties uz to, ka tas ir diezgan naidīgs murgs par mājokļu tirgu lielākajai daļai pirmo reizi pircēju.
Lai gan šāda veida klasifikācija nekad nav perfekta un es nesteidzos pārcelties uz Little Rock, jums tomēr jāatzīst, ka savu pirmo māju tur ir daudz vieglāk iegādāties nekā Sanfrancisko.
