![Mājas tūre: rotaļīgs, mājīgs stils D.C.](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Patīk produkti, kurus mēs izvēlējāmies? Tikai FYI, iespējams, mēs nopelnīsim naudu no šīs lapas saitēm.
Jūs esat flirtējis ar ideju par mājas īpašumtiesībām. Varbūt Zillow ir kļuvusi par vienu no jūsu visbiežāk apmeklētajām vietnēm vai arī jūs esat nejauši iekritis dažās vietnēs atvērtās mājas IRL, vadīja finanšu scenārijus, izmantojot hipotēku kalkulatoru, un atrodiet prieku, pārlūkojot flīzes paraugi. Bet tagad jums rodas jautājums, kā no “Es kādu dienu gribētu iegūt savu māju”, lai faktiski izņemtu hipotēku, iegādātos māju un uzstādītu šīs metro flīzes.
Nav šaubu, mājas pirkšana ir milzīgs finanšu lēmums, iespējams, lielākais jūsu dzīvē. Sākot no zināšanas par būtisko atšķirību starp iepriekš kvalificētu un iepriekš apstiprinātu, līdz izpratnei par lietām, piemēram, neparedzētu gadījumu novērtēšanu un darījumiem, process var justies biedējošs. Pievienojiet tam emocionālo kalniņu, kas atrod jūsu sapņu māju un gaida, lai dzirdētu jūsu piedāvājumu.
Mājas pirkšanas procesa sadalīšana pa daļām tomēr padara to daudz vieglāk pārvaldāmu. Šeit ir soli pa solim sniegti ekspertu norādījumi par mājas iegādi.
Šajā agrīnajā posmā sevi pozicionē kā spēcīgu, kvalificētu pircēju, ietaupot uz iemaksu un iegūstot savu kredītu “top-top” formā.
Katra pircēja finanšu aina būs unikāla. Jā, kredītreitings 740 vai augstāks apbalvo jūs ar vislabākajām procentu likmēm un zemāku cenu 20 procentu vai lielāka iemaksa mājā ietaupīs jūs no privātās hipotēkas apdrošināšanas iemaksas vai PMI. (PMI parasti maksā no 0,5 procentiem līdz 1 procentam no visas aizdevuma summas gadā, lai gan visbiežāk to maksā kā ikmēneša prēmiju. PMI nodrošina privātas apdrošināšanas kompānijas, bet tos organizē jūsu aizdevējs.) Bet elpojiet viegli: jūs joprojām varat iegādāties māju ar daudz zemāku kredītreitingu un daudz mazāku iemaksu. Tāpat kā viens piemērs - jo tur ir ļoti daudz aizdevuma iespēju [PIEZĪME: SAITI UZ VIENU NO CITIEM PAKALPOJUMU STĀSTIEM] - jūsu kredītreitings var sasniegt 500 USD par FHA aizdevums (valdības nodrošināta hipotēka, ko apdrošina Federālā mājokļu pārvalde), kamēr jūs noliecat 10 procentus, vai arī tas var būt 580, ja jūs noliecat 3,5 procentus, skaidro Ignacio Rodrigess ar Westside Estate Agency Malibu, Kalifornijā. Izmantojot parastos aizdevumus, jums jācenšas sasniegt vismaz 620 kredītreitingu.
Ideja šeit? Neļaujiet perfektam būt laba ienaidniekam! Tirgus izaugsme varētu jūs pārspēt, ja jūs gaidāt, ka gadi ir pietiekami, lai krājkontā 20 procentus iemaksātu 20 procentus vai lai jūsu kredītreitings nonāktu izņēmuma kategorijā.
Neatkarīgi no tā, vai jūsu iemaksas mērķis ir 3,5 procenti vai 20 procenti, jūs vēlaties sākt ietaupīt naudu pēc iespējas ātrāk. “Ideālā gadījumā tas ir konts, kas nopelna interesi,” saka Ņujorkas brokeris Lindsay Barton Barrett no Douglas Elliman.
Apsveriet iespēju sarunāties ar finanšu konsultantu par augsto procentu aizdevumu izmaksas stratēģiju, vienlaikus ietaupot uz māju. Atkarībā no tirgus apstākļiem var būt absolūti jēga pirkt māju pirms citiem parādiem -ahem, šie nepatīkamie studentu aizdevumi! - tiek atmaksāti, lai jūs varētu veidot kapitālu un būt aktīvam, kuru laika gaitā var novērtēt pēc vērtības, saka Bārtons Barrets.
Ciktāl tas attiecas uz kredītu, jums ir tiesības, ar likumu, uz a bezmaksas kredīta pārskats katru gadu. Šajā pārskatā faktiski netiks pateikti jūsu rādītāji (kas var atšķirties starp trim birojiem), taču tas palīdzēs precīzi noteikt jebko, kas jūsu rezultātu samazina. Katram piektajam cilvēkam ir kļūdas viņu kredītā Ziņot, saskaņā ar Federālās tirdzniecības komisijas teikto, tāpēc pirms sākat iepirkties hipotēkā, jūs vēlaties saņemt visas novērstās kļūdas. Varat sekot līdzi faktiskajiem kredītpunktiem, izmantojot bezmaksas tiešsaistes rezultātu izsekotājus, piemēram, Credit Karma. Vai arī daudzās bankās un kredītkaršu sabiedrībās tiešsaistes kontā ir integrēti bezmaksas kredītreitingu izsekotāji.
Tagad ir arī piemērots laiks, lai jūsu kredītam dotu nelielu TLC. Konsekventa maksājumu savlaicīga veikšana ir labākā lieta, ko varat darīt, lai iegūtu kredītreitingu. Jūs varat to ātri palielināt, iemaksājot kredītkaršu atlikumus, lai katras kartes izmantošana nepārsniegtu 30 procenti - tas nozīmē, ja esat saņēmis limitu 1 000 ASV dolāru, nepārsniedziet summu USD 330 apmērā, lai pierādītu kreditoriem, kurus nepārsniedzat sevi.
Pirms sākat aplūkot mājas, jūs vēlaties uzzināt iepriekšēja kvalifikācijas vēstule, kurā teikts, ka aizdevējs pagaidām ir gatavs jums aizdot līdz noteiktam brīdim. Tas nekustamo īpašumu aģentiem signalizē, ka jūs nopietni domājat iegādāties, nevis tikai izklaidēties mājās. Iepriekšējas kvalifikācijas vēstule arī palīdzēs jums noteikt budžetu un sašaurināt, kuras mājas atradīsies jūsu cenu diapazonā, saka Ņujorkas nekustamo īpašumu aģents Rebeka Blekere ar Warburg Realty.
Kaut kas jāpatur prātā: iepriekš kvalificēts ir mazuļa solis uz aizdevumu. Jūs pats sniedzat informāciju par savu kredītreitingu un ienākumiem, un, savukārt, aizdevējs jums sniegs priekšstatu par to, cik daudz jūs varat atļauties. Iepriekš apstiprināts process tomēr ir daudz rūpīgāks process, un jūs jūs pietuvināsit noslēguma galdam. Tas ir tad, kad tiks pārbaudīta šī informācija par jūsu ienākumiem un kredītpunktiem. Vairāk par to zemāk.
Padomājiet par savu nekustamā īpašuma aģentu kā mājas pirkšanas komandas kapteini. Tādēļ jūs vēlaties nolīgt aģentu, kurš var izteikt ieteikumus hipotēku brokeriem, nekustamā īpašuma advokātiem un mājas pārbaudes speciālistiem, saka Ņujorkas pilsētas aģents Kemdi Anosike of Warburg Realty. “Vissvarīgākais ir tas, ka jums ir nepieciešams nekustamā īpašuma aģents, kurš jūs uzklausīs un sapratīs jūsu vajadzības,” saka Anosike.
Ak, un uzmini ko? Jūs, visticamāk, nebūsit pie sava maksājuma par sava nekustamā īpašuma aģentu. Tas ir pārdevējs, kurš visbiežāk sedz komisijas izmaksas gan pircēja, gan pārdevēja aģentiem, skaidro Joana Palone, nekustamo īpašumu pārdevēja Pallone un Associates Broomfīldā, Kolorādo. Ir daži reti izņēmumi, kad pircējs maksā sava pārstāvja komisiju, piemēram, ja māju pārdod īpašnieks.
Jūs sevi uzskatīsit par spēcīgu pircēju, ja esat iepriekš apstiprināts hipotēkai pirms tam jūs sākat māju medības un ievietojat piedāvājumus. “Bieži vien“ ideālās mājas ”tirgū ir mazāk nekā dažas dienas,” saka Stīvijs Rangels, kompānijas Compass pārstāvis Losandželosā, Kalifornijā. Jūs nevēlaties, lai jūs motivētu saņemt iepriekšēju apstiprinājumu, kamēr citi pircēji iesniedz piedāvājumus. Daudzi pārdevēji neizklaidēs piedāvājumus no potenciālajiem pircējiem, kuriem vēl nav sakārtots finansējums.
Šīs darbības laikā, kas ir formālāka un rūpīgāka nekā iepriekšēja kvalifikācija, jūs nododat aizdevējam daudz dokumentu, piemēram, W2, maksājuma lapas, bankas izrakstus un nodokļu deklarācijas. Pārliecinieties, ka dokumenti ir sakārtoti un gatavi darbam.
Šajā posmā jums ir jāpatur prātā budžets un tas ir jādara zināms savam nekustamā īpašuma aģentam jūs meklējat mājās - neatkarīgi no tā, vai tas ir liels suņa piemājas dārzs, īss brauciens uz darbu vai mājupceļš skapis.
Ceļojot pa mājām vai dodoties atvērtās mājas, ņemiet līdzi piezīmju grāmatiņu, lai sekotu līdzi katra īpašuma plusiem un mīnusiem. Tas ir grūts spēks, taču nenovērsiet uzmanību no trūkumiem, kurus var viegli novērst, piemēram, sīkdatņu briesmonis - zila guļamistaba vai garlaicīgas, celtniekiem paredzētas lukturi. Pievērsiet uzmanību lietām, kuras būs grūtāk risināt, piemēram, ūdens spiedienam un dabiskā apgaismojuma daudzumam.
Tā varētu būt mīlestība pirmajā mājas ekskursijā vai arī, ja atrodat pareizo, jums vajadzēs redzēt dažus desmitus māju. Vidējais pircējs parasti apskata 10 mājas 10 nedēļu laikā, saskaņā ar a Ziņot no Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas.
Jūs esat iepriekš apstiprināts par hipotēku, un jūsu nekustamā īpašuma aģents atrada īpašumu, kas jums patīk. Ir pienācis laiks iesniegt piedāvājumu!
Jūsu nekustamā īpašuma aģentam būs “komplekti”, kas parāda, ko pārdevušas citas mājas šajā reģionā, un palīdzēs informēt par jūsu piedāvājumu. Bieži vien pirmreizējie māju pircēji nevajadzīgi uztraucas par pārāk lielu samaksu par māju, saka Andžela Karrasko, nekustamo īpašumu aģents, kas atrodas Los Felizā, Kalifornijā. Brīdina, ka bieži sastopama kļūda, ko pirmoreiz veic pircēji, ir pārāk zema Daniele Kurzweil, licencēts nekustamā īpašuma pārdevējs kopā ar Frīdmena komandu Kompasā Ņujorkā. Pat ja esat dzirdējuši, ka jūsu tirgus dod priekšroku pircējiem, jūs, iespējams, joprojām nevēlaties panākt cenu zem cenu. “Šīs taktikas problēma ir tāda, ka pārdevējs neuztvers jūs kā nopietnu,” saka Kurzveils.
Tomēr ir daži drošības pasākumi, lai nodrošinātu, ka jūs nepārmaksājat, skaidro Carrasco, ja vien jūs neatsakāties no iespējamiem gadījumiem. “Patiesībā darījums netiks slēgts, kas nozīmē, ka aizdevējs neapstiprinās aizdevumu, ja mājas nenovērtē, ”Saka Carrasco. (Vairāk par neparedzētiem gadījumiem un novērtējumiem tuvākajā laikā!)
Ja jums patiešām patīk iemīlēties mājā un jums ir konkurējošs tirgus, varat saldināt savu piedāvājumu ar pircēja vēstuli, kas palīdz jums izteikt, kāpēc jūs personīgi interesē mājas, saka Beatrice de Jong, Losandželosas nekustamo īpašumu pārdevēja un patērētāju tendences eksperts plkst Atvērtas durvis. “Labākās piedāvājuma vēstules koncentrējas uz tiem mājas aspektiem, kas jums patīk, izsaka komplimentus pārdevējiem gaumi vai veids, kā viņi ir uzturējuši mājas, un parādiet viņiem, ka esat apņēmušies vienmērīgi noslēgties, ” viņa saka.
Kad jūs veicat piedāvājumu, pārdevējs parasti prasa “nopelnīt naudu”, lai noslēgtu līgumu. “Nopelns naudas iemaksa ir labas ticības signāls pircējas vārdā, ka viņa nopietni domā par mājām un vēlas spēli ieņemt nedaudz ādas,” saka Soltleiksitija, Jūtas nekustamo īpašumu tirgotājs. Džena Hornere ar RE / Max meistariem. Vajadzīgā naudas summa var atšķirties atkarībā no līguma, pārdevēja izvēles, kā arī pēc pilsētas vai štata, skaidro Horners. Parasti depozīts samazināsies no 1 līdz 5 procentiem no mājas pirkuma cenas, viņa saka. Pircējs var atgūt savu nopelnīto naudu, ja pārdošana nenotiek līguma neparedzētos gadījumos norādītā iemesla dēļ. Daži bieži sastopami līgumsaistību gadījumi, kas aizsargā pircējus, ļaujot viņiem atgriezties no pirkuma, attiecas uz mājas pārbaudēm, finansējumu, kas tiek pakļauts, un mājas novērtējumu, kas ir pārāk zems.
Kad esat izdarījis piedāvājumu, pārdevējs to pieņems, izteiks pretnostatījumu vai pilnīgi noraidīs.
Kad pārdevējs pieņems jūsu piedāvājumu, ir pienācis laiks saņemt mājas pārbaudi. Gandrīz visos piedāvājumos ietilpst “mājas pārbaudes iespējamība”, kas pircējam ļauj atteikties no darījuma, ja inspekcijas atklājumos rodas nopietnas problēmas.
Inspektors meklēs visa veida problēmas, kādas varētu būt mājām, sākot no pamatiem līdz pat jumtam, ieskaitot tādas lietas kā bojāta elektroinstalācija vai pelējuma veidošanās pazīmes.
Mājas inspektori meklē problēmas, kas varētu radīt bažas par drošību, taču viņi neuztraucas par kosmētikas jautājumiem. Viņi ziņos par kaut ko līdzīgu plaisai apmetnē, bet nepierakstīs aplamu krāsas darbu.
Pircēji lielākoties maksā par mājas pārbaudēm, skaidro Nekustamais īpašnieks Kelly Malloy, ar Windermere Real Estate Sietlā. Viņa iesaka pievienot kanalizācijas darbības jomu, kurā tiek pārbaudīta santehnika no ārpuses. Kopā tas maksā no 700 līdz 800 USD, taču tas var mainīties atkarībā no jūsu tirgus vai mājas lieluma.
Atkarībā no līguma jūs - pircējs - varat pieprasīt, lai pārdevējs veic remontu, pamatojoties uz pārbaudi, vai arī jums piešķir kredītu, lai jūs varētu pabeigt remontu. Pirms jūs nokļūsit pie noslēguma galda, nodosit savu naudu un parakstīsities dokumentus, jums būs iespēja veikt pēdējo pārbaudi, lai pārliecinātos, ka viss, kas bija jālabo, ir ticis adresēts. Ja iespējams, ieplānojiet to pēc tam, kad pārdevēji izceļas - tikai gadījumā, ja pārvietotāji nodarīs zaudējumus.
Tomēr dažreiz darījums iziet cauri - iespējams, mājas pārbaudes laikā parādījās pārāk daudz sarkano karodziņu, un pārdevējs vēlas vai var darīt darbu, skaidro Malloy. Lai gan tas varētu nedaudz aizraut, uzticieties procesam, viņa iesaka. Jūsu mājas ir tur!
Nākamais ir novērtējums, kas nepieciešams, ja jūs noņemat hipotēku, bet no tā var atteikties, veicot darījumus ar skaidru naudu. Šajā laikā licencēts vērtētājs ierodas mājās un rūpīgi iziet mājas, lai noteiktu, cik tā ir vērts. Jūsu vērtētājs apskata, kādas līdzīgas mājas apkārtnē nesen tika pārdotas, kā arī kādas citas renovācijas vai modernizācijas, kurām varētu būt pievienotā vērtība mājām, un ņemot vērā mājas stāvokli īpašums. Būtībā vērtētājs cenšas pārliecināties, vai līguma cena ir taisnīga ne tikai pircējam un pārdevējam, bet arī aizdevējam. Ja novērtējums ir zemāks par līgumā noteikto cenu, aizdevējs neapstiprina aizdevumu.
Pat vairāku piedāvājumu situācijā īpašniekam jāpatur prātā novērtējums, skaidro Brendijs Grells, Jurists pie RE / MAX profesionāļi Stillwater, Minesota. Ja jūs piedāvājat USD 230 000 un mājas vērtība ir USD 210 000, šie papildu USD 20 000 ir jāmaksā. "Banka aizdos tikai to vērtību, kuru tā uzskata par mājas vērtīgu," saka Grīls.
Šajā brīdī varētu spēlēt vairākus scenārijus. Labākais scenārijs pircējiem? Pārdevējs veic atkārtotas sarunas, lai pārdošanas cena atbilstu novērtējumam. Vēl viena iespēja ir ievietot vairāk naudas iemaksā, lai kompensētu plaisu starp to, ko novērtēja mājas, un to, par ko jūs to iegādājaties. Arī mājokļa novērtēšanas iespēja jūsu līgumā ļauj jums iet prom no darījuma, ja novērtējums ir zems, un jūs nopelnīsit nopelnīto naudu.
Ielieciet šo šampanieti uz ledus: jūs esat mājās. Iespējams, ka tas tomēr prasīja nedaudz vairāk laika, nekā jūs gaidījāt. Saskaņā ar mājokļa aizdevuma slēgšanu vidēji nepieciešamas 45 dienas aizdevumu programmatūras uzņēmums Ellie Mae, bet par viena no trim slēgšanām kavējas. Neveiksmēs, kas var novest pie jūsu beigu datuma vai kas var prasīt pārplānošanu, varētu būt pārbaudes vai novērtējuma jautājumi vai kredīta svārstības, kas maina jūsu aizdevuma nosacījumus. Jūs varat no tā izvairīties, neveicot neko tādu, kas varētu ietekmēt jūsu kredīta vai parāda un ienākumu attiecību, piemēram, maksimāli palielinot kredītkarti vai ņemot automašīnu aizdevumu.
Vismaz trīs darba dienas pirms slēgšanas jūs saņemsit “Noslēguma atklāšana, ”Piecu lappušu dokuments, kurā ietverti jūsu aizdevuma noteikumi un ar slēgšanu saistīto maksu saraksts.
Noslēguma izmaksas parasti veido apmēram 2 procentus līdz 5 procentus no aizdevuma, tāpēc, ja jūs pērkat māju par 250 000 ASV dolāru, sagaidiet, ka slēgšanas izmaksas svārstīsies no 5000 USD līdz 12 500 USD. Jūs varat to samaksāt no kabatas, vai arī varat to ieskaitīt aizdevumā, taču ņemiet vērā, ka, ja darāt pēdējo, jums par to būs jāmaksā procenti. Daži no kopējās slēgšanas izmaksas ietver maksa par novērtējumu, aizdevuma izsniegšanu, nosaukuma meklēšanu, kā arī priekšapmaksas izdevumi, piemēram, īpašuma nodokļi, māju īpašnieku apdrošināšana un procenti līdz jūsu pirmā maksājuma termiņam.
Noslēdzot līgumu, jūs parakstīsit visus nepieciešamos dokumentus hipotēkai, nodosiet kases čeku par iemaksu un citas maksas un saņemsit atslēgas uz savu jauno vietu. Dažās valstīs advokātam jābūt iesaistītam darījumos ar nekustamo īpašumu vai jābūt klāt slēgšanas brīdī. Pircēji bieži izvēlas sadarboties ar advokātu kā papildu aizsardzību, ja pārdošana rada sarežģījumus, piemēram, pērkot māju plūdu zonā vai iegādājoties norobežotu māju.
Atkarībā no aizdevuma noteikumiem jums var būt nepieciešams izveidot darījuma kontu. Būtībā tas tur jūsu naudu, līdz tā pienākas, un hipotēku gadījumā to varēja izmantot maksāt par tādām lietām kā īpašuma nodokļi, mājas īpašnieka apdrošināšana un HOA nodevas, skaidro Nora Apsel, vietnes līdzdibinātāja Morty. Banka no jums iekasē avansa darījuma maksājumu, un tad jūs katru mēnesi iemaksājat kontā visu aizdevuma termiņu, saka Apsels. Tas vienkāršo maksājumus, bet arī palīdz aizsargāt aizdevēju, lai jūsu mājas netiktu aizkavētas nesamaksāto īpašuma nodokļu dēļ, piemēram, puisis, kurš pazaudēja savu māju par 8,41 USD nemaksāšanu!
Kad esat aizvēris, ir pienācis laiks saberzīt šo šampanieti un izskrējiena “mājas saldo māju” sagaidīšanas paklāju. Jūs esat mājas īpašnieks!
No:Marie Claire ASV